期房销售与现房销售纳税有别

根据《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）的定义，商品房销售分为现售和预售，其中现售是指竣工验收合格的商品房销售，而预售是指正在建设中的商品房提前销售。这两种销售方式在增值税、土地增值税和企业所得税的处理上存在显著差异。以下是具体分析：

一、增值税处理差异

1. 预售阶段（期房销售）

预缴增值税：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按3%的预征率预缴增值税。纳税义务发生时间：预售阶段仅需预缴增值税，正式纳税义务发生在项目竣工验收并交付时。

2. 现房销售 

现房销售不适用预缴政策，而是在交房时确认增值税纳税义务发生：适用一般计税的，扣除土地价款计算销项税；简易计税直接按征收率计算应缴增值税。 

二、土地增值税处理差异

1. 预售阶段（期房销售）

预缴土地增值税：各地通常按预收房款的一定比例预征土地增值税，具体比例由地方税务机关确定。待项目符合清算条件（如销售比例达85%或取得预售许可证满3年）后进行土地增值税清算。

2. 现房销售

现房销售是否预缴土地增值税应视项目是否已进行土地增值税清算：如果项目尚未进行清算，仍需按规定预缴土地增值税；如果已进行了土地增值税清算：新房直接按照尾盘清算申报缴纳土地增值税；销售使用一年以上的房屋，可以按照旧房计算缴纳土地增值税。

三、企业所得税处理差异

1. 预售阶段（期房销售）

预计毛利额预缴：根据国税发〔2009〕31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额预缴企业所得税。 收入确认：预售收入在会计上计入“预收账款”，税务上需按预计毛利率调整应税所得。

2. 现房销售

完工年度确认收入：现房销售在交房时确认企业所得税收入，同时结转开发产品成本。 计税成本扣除：允许扣除实际发生的土地成本、开发成本及期间费用，无需按预计毛利率调整。确认的实际利润应扣除之前预计毛利额。

文章来源：黄时光  中汇武汉税务师事务所十堰所