土地增值税清算中公共配套设施的认定、审核及涉税风险分析

土地增值税清算中公共配套设施的认定、面积审核及成本费用处理是房地产企业税务管理的关键环节，直接关系到企业税负水平和税务合规风险。本文将系统分析土地增值税清算中公共配套设施的认定标准、面积审核方法、成本费用处理规则及潜在涉税风险，为土地增值税清算提供实用的税务管理参考。

1.产权归属与用途的合规性

（1）可扣除成本的公共配套设施需满足以下任一条件：

产权归全体业主所有（如小区内自行车棚、公共厕所）；需提供法律法规文件、房管部门证明、业主委员会说明或法院裁决。

无偿移交政府/公用事业单位用于非营利性社会公共事业（如居委会、派出所、公立学校、市政变电站等），用于非营利性社会公共事业，需提供移交文书或政府部门接收证明。

建成后有偿转让的，需计算收入并匹配成本。

（2）不可扣除

建成后产权归企业所有并自用、出租或交关联方使用。如企业自持会所、商业停车场等。

红线外且无合同约定义务的工程，如企业自愿代建的市政公园、道路拓宽等。

2.要有“非营利性”与“必要性”证明

需提供政府规划文件、土地出让合同或《委托代建协议》，明确配套设施为项目规划必备且服务范围限于本项目。例如，代建市政道路服务多个片区，其成本不得归集至本项目。

土地增值税清算中公共配套设施的认定需满足以下四个核心条件：

1.必须是实际发生的成本，未实际发生的成本或预提费用不得在土地增值税前扣除。

例如，某房地产企业分三期开发项目，其中第三期规划建造幼儿园和社区文化活动中心，但在一、二期清算时，因三期尚未开工，相关成本未实际发生，税务机关将不予认可 。

2.须提供合法有效凭证，包括发票、财政票据等。

根据国税发〔2006〕187号文件规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。这意味着企业必须保留完整的建设合同、发票、支付凭证等资料，以证明成本的真实性和合法性。

3.产权归属必须明确，且符合非营利性要求。

公共配套设施建成后产权应属于全体业主或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业。具体而言，产权属于全体业主的，如物业管理用房等，应提供无偿移交给全体业主使用的移交文件、业主委员会选举文件等资料，并在小区内进行公开承诺；未成立业主委员会的住宅小区，需由办理入住手续50%以上的业主签字确认移交，或提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料（实务中因各种情况较难实现，具体应提前与主管税务机关沟通）。无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，如幼儿园、学校等，应提供与相关部门的交接协议 。

4.必须有政府规划文件支持。

政府规划文件中应有相关规划，没有政府规划却实际建造的，需提供有效证明。这表明企业需确保公共配套设施的建设符合政府规划要求，否则可能面临成本费用被剔除的风险。

土地增值税清算中公共配套设施审核主要依据以下方法和文件：

1.面积审定：公共配套设施面积原则上以政府规划文件中的面积为准，如《建设工程规划许可证》、总平图经济技术指标或初始产权证明中注明的面积。当实际测绘面积与政府规划面积不一致时，企业需提供政府主管部门出具的有效证明，经审核后按实际面积扣除。