增值税法下，公益性配套移交的税务处理差异与建议
01、广州市关于居住区配套公共服务设施的分类及管理
根据《广州市居住区配套公共服务设施管理暂行规定(2019年修订)》所称居住区配套公共服务设施，是指与居住人口规模相对应配建的、能满足居住区居民物质与文化生活需要、提供公共服务的设施总称，包括教育、医疗卫生、文化、体育设施和行政管理设
施、服务设施、福利设施、公园及市政公用设施等。居住区配套公共服务设施具体类别按照本市居住区配套公共服务设施的设置标准确定。第六条 居住区配套公共服务设施应当按照下列方式建设移交:(一)配套公共服务设施中的幼儿园、小学、中学、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、残疾人康复服务中心、社区管理公共中心、星光老年之家、文化站、文化室、居委管理中心、社区服务站、派出所、公共厕所、垃圾收集站、垃圾压缩站、再生资源回收点、消防站、公交首末站等符合划拨用地条件的公益性配套公共服务设施，不计入房地产开发项目用地的土地出让金，由建设单位统一代建，建成后无偿移交给市、区住房和城乡建设行政主管部门。国土资源和规划行政管理部门在土地出让底价评估时应当综合考虑上述配套公共服务设施的建设成本。
(二)群众性体育运动场地、居民健身场所、社区少年宫、家庭综合服务中心、社区日间照料中心、托儿所、农贸(肉菜)市场、再生资源回收站、老年人福利院、社会停车场和其他商业服务设施等，由建设单位建成后按照规划确定的使用功能进行使用和组织经营管理;社区公园、小区游园、物业服务用房(含业主委员会办公用房)等，由建设单位建成后按照规划确定的使用功能和《广东省物业管理条例》的规定使用。
(三)配套公共服务设施中的变电站、邮政所，由电力、邮政企业按照建设成本出资委托建设单位代建。建设单位应当在领取建筑工程施工许可证之前与电力、邮政企业签订委托建设协议，约定委托建设内容、开工及竣工期限、结算方式、分期交付使用的批数及期限、违约责任等内容;独立用地的变电站，可以由建设单位代征用地后移交给电力企业自行组织建设。符合划拨用地条件的，不计入房地产开发项目用地的土地出让金。
公共配套设施包括无偿移交的公益性配套设施与经营性配套设施，本文主要探讨上述情形（一）即项目无偿配建符合划拨用地条件的公益性配套移交在旧规36号文与新法增值税下的增值税处理差异与破局建议。
02、36号文下公益性配套移交的增值税处理
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号：“第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”
由此，36号文下项目无偿配建的公益性配套移交时无需按视同销售计算增值税销项税额，其建设成本也无需进项转出。
03、增值税法下公益性配套移交的增值税处理 《中华人民共和国增值税法》主席令第四十一号“第五条 有下列情形之一的，视同应税交易，应当依照本法规定缴纳增值税： （一）单位和个体工商户将自产或者委托加工的货物用于集体福利或者个人消费； （二）单位和个体工商户无偿转让货物； （三）单位和个人无偿转让无形资产、不动产或者金融商品。 第二十五条 根据国民经济和社会发展的需要，国务院对支持小微企业发展、扶持重点产业、鼓励创新创业就业、公益事业捐赠等情形可以制定增值税专项优惠政策，报全国人民代表大会常务委员会备案。” 即增值税法视同应税交易取消36号文“用于公益事业或者以社会公众为对象的除外”的规定，虽第二十五条明确未来将可能针对公益事业捐赠制定增值税专项优惠政策，但至目前尚未出台，意味着增值税法下项目内无偿配建的公益性配套移交时应按视同应税交易计算销项税额，销售额的确认参考增值税第十九条规定按市场价格进行确认，由于公益性配套一般较难取得同期同类市场价格，实操中我们了解将主要参考市场评估价格确认。 因此，增值税法相比36号文，项目无偿配建公益性配套由于税收优惠的调整将直接增加项目的增值税税负成本，需要企业进行项目投测时进行充分评估及决策。
04、建议与破局 鉴于当前增值税法实施后，“公益事业不征增值税”优惠的取消将推高企业增值税税费成本，在房地产行业本就深度调整的当下，合规成本进一步挤压本就微薄的利润空间，行业期待后续出台有关公益事业的增值税专项优惠政策。 而当前，我们建议参考《广州市规划和自然资源局关于印发广州市不动产登记规程的通知》（穗规划资源规字〔2023〕7号）“无偿移交的配套设施，建设单位未办理首次登记的，可以由接收单位申请办理首次登记；建设单位已办理首次登记的，应当与接收单位共同申请办理转移登记。”探讨无偿移交公益性配套初始登记在接收单位名下。原因在于： 根据《广州市城市更新税收指引（2021年版）》“方式1：直接移交方式 根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》“（财税〔2016〕36号）规定” 不动产登记部门直接将配建物业首次登记到政府指定的行政事业单位，房地产开发企业属于为政府无偿提供建筑服务，应按照视同销售的相关规定缴纳增值税。”而增值税法已取消服务的视同应税交易规定。 且由于据《财政部 税务总局关于明确非应税交易等增值税有关事项的公告》（财政部、税务总局公告2026年第25号）第一条第（四）款规定“无偿提供服务(不含无偿转让金融商品)”，不属于增值税法实施条例第二十二条所称不得抵扣非应税交易，对应的进项税额可以按规定从销项税额中抵扣”。即将无偿配建的公益性配套初始登记在政府接收单位名下，可有效避免按市场价格视同销售计提增值税销项税额，同时其对应的建设成本进项税额亦无需作转出处理，是项目整体增值税负优化的最优路径。
文章来源：正坤财税
