案例解析：旧房及建筑物转让的土地增值税处理

一、政策依据

1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第三项规定，计算增值额的扣除项目包括旧房及建筑物的评估价格。

2.《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第四项规定，旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

3.《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕048号）第十条规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

4.《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5％计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5％的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

5.《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第七条规定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

6.《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第六条规定，营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

（1）提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额（不扣减营业税）并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（2）提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

（3）提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

7.《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》（国家税务总局公告2026年第3号）第五条规定，纳税人因转让房地产缴纳的印花税，在申报土地增值税时计入“与转让房地产有关的税金”扣除。因转让房地产缴纳的地方教育附加，视同税金予以扣除。

8.《财政部、税务总局关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部、税务总局公告2023年第12号）第二条规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人城市维护建设税、印花税和教育费附加、地方教育附加减半征收。

二、案例分析

（一）能够取得旧房及建筑物的评估价格

2026年5月，某工业企业（一般纳税人）转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按不含增值税价格500万元出售，支付与转让该厂房有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

解析：因该企业无偿取得土地使用权，未支付地价款，依据财税字〔1995〕048号第十条规定，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额，扣除项目仅包括评估价格和转让环节税金。

1.计算评估价格

评估价格=重置成本价×成新度折扣率=600×70%=420（万元）；

2.汇集扣除项目金额=420+27.5=447.5（万元）；

3.计算增值额=500-447.5=52.5（万元）；

4.计算增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%；

5.计算应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数=52.5×30%=15.75（万元）。

（二）不能取得评估价格，但能提供购房发票

王某2026年9月转让市区店铺一套，含税转让价1000万元（合同已分别列明不含增值税金额与增值税税款），该房2017年11月购入，发票价400万元（无评估价），已缴契税12万元。计算王某应缴纳的土地增值税。

  解析：

（一）计税收入

1.根据《中华人民共和国增值税法》第十一条、财政部 税务总局公告2026年第10号第四条第八项规定，自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人销售其取得（不含自建）的不动产（不含个人销售购买的住房），该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价允许从含税销售额中扣除：

应缴纳的增值税=（1000-400）÷（1+3%）×3%=17.48（万元）； 

2.根据国家税务总局公告2016年第70号第一条第一款规定，适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额：计税收入=1000-17.48=982.52（万元）。

（二）扣除项目金额

1.根据国家税务总局公告2016年第70号第六条第二项规定，提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。王某2017年11月购入至2026年9月转让，历时8年10个月，依据国税函〔2010〕220号第七条"每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年"的规定，按9年加计：购房发票金额400+发票加计扣除金额400×9×5%=580（万元）；

2.根据财政部 税务总局公告2023年第12号第二条规定，自2023年1月1日至2027年12月31日，增值税小规模纳税人城市维护建设税、印花税和教育费附加、地方教育附加减半征收。与转让房地产有关的税金=契税12+印花税982.52×0.05%×50%+城建税及附加[17.48×(7%+3%+2%)]×50%=13.29（万元）;

3.扣除项目金额=580+13.29=593.29（万元）；

（三）增值额=转让房地产收入总额-扣除项目金额=982.52-593.29=389.23（万元）；

（四）增值率=增值额÷扣除项目金额=389.23÷593.29=65.60%；

（五）应缴纳的土地增值税=389.23×40%-593.29×5%=126.03（万元）。

文章来源：高鼎财税平台