房地产企业做账 100 个常见问题及应对措施！

一、收入与预售款（1–20）

1.预收款未存入监管账户

风险：违规、无法网签、审计整改。

措施：全部房款存入监管户，按工程节点支取，留存支取依据。

2.预收款未预缴增值税

风险：滞纳金、罚款。

措施：收到预收款次月按3%预缴增值税，一般/简易项目分开预缴。

3.收入确认时点过早/过晚

风险：报表失真、所得税异常。

措施：控制权转移（交房/交钥匙）时确认收入，不得提前或滞后。

4.定金、诚意金、认筹金混淆

风险：预缴增值税错误。

措施：定金属于预收款；诚意金、认筹金未转定前不预缴。

5.车位、储藏室收入不入账

风险：偷税风险、土增税清算异常。

措施：可售车位单独确认收入与成本，一并申报纳税。

6.代收费用（维修基金、办证费）核算混乱

风险：被认定为价外费用补税。

措施：设置“其他应付款—代收款项”，全额上缴，不进收入。

7.销售折扣、优惠处理不合规

风险：不得税前扣除、调增利润。

措施：销售额与折扣在同一张发票注明，按净额入账。

8.退房、退款未冲减收入

风险：收入虚增。

措施：红字冲减预收款/收入，已预缴税款可抵减。

9.以房抵债、以房抵工程款未视同销售

风险：视同销售补税。

措施：按公允价确认收入，同步处理应付账款。

10.售后返租只记租金不记销售

风险：收入少记。

措施：先做销售，再做租赁，两笔业务分开核算。

11.更名费、违约金、挞定收入未入账

风险：价外费用漏税。

措施：计入营业外收入或价外费用，正常申报纳税。

12.无票收入未申报

风险：稽查重点。

措施：无票收入在申报表填列，不得隐瞒。

13.精装与毛坯拆分不合理

风险：被核定收入。

措施：按真实业务拆分，留存装修合同、清单、成本凭证。

14.安置房、保障房未确认收入

风险：视同销售未计税。

措施：按公允价确认收入，同时确认拆迁补偿成本。

15.团购、员工福利房价格偏低

风险：被纳税调整。

措施：定价不明显偏低，留存审批、市场价格依据。

16.销售佣金、分销费用无代扣个税

风险：企业承担应扣未扣税款。

措施：按劳务报酬代扣个税，合同+发票+付款一致。

17.租金收入未按期确认

风险：所得税跨期调整。

措施：按权责发生制按月确认，不按收款一次性入账。

18.销售台账与财务账不一致

风险：内控不通过、清算困难。

措施：按月核对房号、面积、金额、收款、开票、交房状态。

19.跨年度收入随意调节

风险：审计调整、稽查。

措施：严格按交房时间归属年度，不人为调节利润。

20.关联方销售定价不公允

风险：特别纳税调整。

措施：按市场公允价定价，留存同期可比价格资料。

二、开发成本类（21–40）

21.土地价款未正确归集

风险：土增税、所得税扣除不足。

措施：土地出让金、契税、拆迁补偿全部计入土地成本。

22.拆迁补偿款无合法凭证

风险：不得扣除。

措施：协议、身份证、签收单、转账记录、影像资料齐全。

23.前期工程费误入期间费用

风险：成本少计，利润虚高。

措施：规划、勘察、设计、测绘、可研等计入开发成本。

24.建安成本无合同、无预算、无结算

风险：不得扣除。

措施：凭合同、进度单、发票、付款凭证入账。

25.甲供材重复入账

风险：虚增成本。

措施：甲供材计入成本，施工方发票不含甲供材金额。

26.分包工程款未取得发票

风险：不得税前扣除。

措施：无发票不得付款，汇算前必须取得发票。

27.开发间接费划分不清

风险：土增税扣除差异。

措施：项目部管理人员、工程部门、现场监理费用可计入。

28.公共配套设施成本未分摊

风险：成本少扣。

措施：会所、物业用房、幼儿园等按可售面积分摊。

29.成本对象（分期/业态）划分混乱

风险：无法清算。

措施：按分期、住宅、商业、车位单独设置成本对象。

30.已完工项目不结转开发产品

风险：收入成本不匹配。

措施：完工条件达到即结转，按月计算已售成本。

31.车位成本不单独核算

风险：土增税清算无法扣除。

措施：可售车位单独归集成本，随车位销售结转。

32.绿化、园林、道路误入期间费用

风险：成本少计。

措施：计入基础设施费，属于开发成本。

33.工程质保金未预留、未入账

风险：成本少记、付款失控。

措施：按合同比例扣留质保金，挂“应付账款—质保金”。

34.工程变更、签证无资料

风险：成本不被认可。

措施：签证单、补充协议、现场照片、监理签字齐全。

35.同一成本重复入账

风险：虚增成本。

措施：建立合同台账，杜绝重复付款、重复入账。

36.利息资本化与费用化错误

风险：损益不准确。

措施：达到预定可使用状态前资本化，之后费用化。

37.尾盘项目不再摊销成本

风险：成本少扣。

措施：未售完前继续按规定分摊公共配套等成本。

38.烂尾、停建项目长期挂账

风险：减值风险。

措施：计提减值准备，处置时结转损益。

39.代建项目混同自有项目

风险：收入成本虚增。

措施：代建资金走往来，只确认管理费收入。

40.无成本台账、无发票台账

风险：无法清算。

措施：建立：合同—预算—付款—发票—结算—清算台账。

三、期间费用（41–60）

41.样板间、售楼处费用随意入账

风险：土增税扣除争议。

措施：可拆除软装入销售费用；硬装、建造入开发成本。

42.广告费、业务宣传费超扣除限额

风险：纳税调增。

措施：按收入15%扣除，超过部分结转以后年度。

43.业务招待费超标

风险：调增利润。

措施：发生额60%且≤收入5‰，严格控制。

44.工资未通过“应付职工薪酬”核算

风险：不合规。

措施：所有工资薪金、奖金、福利统一过渡核算。

45.职工福利费超支

风险：调增。

措施：不超过工资薪金总额14%。

46.社保、公积金未足额计提

风险：劳动、税务风险。

措施：按月足额计提并缴纳。

47.差旅费票据不合规、无行程

风险：不得扣除。

措施：发票真实、人员、事由、行程齐全。

48.咨询费、服务费无证据链

风险：被认定虚列。

措施：合同、成果报告、付款、发票、验收记录齐全。

49.固定资产折旧、无形资产摊销错误

风险：损益不准确。

措施：按税法年限、残值率计提。

50.行政罚款、税收滞纳金计入费用

风险：不得扣除。

措施：计入营业外支出，汇算全额调增。

51.私车公用无制度、无协议

风险：不得扣除。

措施：签订租赁协议，合理报销油费、过路费。

52.大额办公费、日用品费无明细

风险：虚列费用。

措施：附清单、入库、领用记录。

53.租赁费未取得发票

风险：不得扣除。

措施：必须取得租赁发票。

54.跨期费用随意入账

风险：以前年度损益调整。

措施：不属于当年费用通过“以前年度损益调整”。

55.营销佣金超比例、无依据

风险：不得扣除。

措施：按合同及税法规定比例，资料齐全。

56.水电费使用分割单不规范

风险：扣除风险。

措施：使用分割单+总发票复印件+分摊表。

57.现场保安、保洁、物业费用混同

风险：成本费用混淆。

措施：项目现场相关进成本，总部管理进费用。

58.股权激励未按股份支付处理

风险：会计差错。

措施：按准则确认费用与资本公积。

59.开办费摊销不合规

风险：纳税调整。

措施：可一次性扣除或按不低于3年摊销。

60.成本与费用界限不清

风险：土增税差异巨大。

措施：直接用于项目开发的进成本，管理运营进费用。

四、税务处理（61–80）

61.增值税预缴不及时、不足额

风险：滞纳金。

措施：预收款3%预缴，次月申报。

62.一般计税与简易计税混用

风险：税率适用错误。

措施：老项目可简易，新项目一般计税，分别核算。

63.进项税额违规抵扣

风险：进项转出+罚款。

措施：简易计税、免税、集体福利、个人消费不得抵扣。

64.土地价款未抵减销项税额

风险：多交增值税。

措施：一般计税项目按规定扣除土地价款。

65.印花税漏申报

风险：小税种重罚。

措施：购销、建安、产权转移、借款合同均申报。

66.房产税未申报（自用房产、售楼处）

风险：稽查。

措施：自用房产从价计征，出租从租计征。

67.城镇土地使用税未缴纳

风险：漏税。

措施：取得土地次月起缴纳，交房后递减。

68.土地增值税未预缴

风险：清算滞纳金。

措施：按当地预征率预缴。

69.土增税清算资料缺失

风险：成本不予扣除。

措施：合同、发票、结算、分摊方法、测绘报告齐全。

70.企业所得税预计毛利率申报错误

风险：预缴异常。

措施：按当地毛利率申报，未完工收入按预计毛利。

71.已完工产品未调整实际毛利

风险：少缴所得税。

措施：完工后结转实际成本，调整毛利差额。

72.成本无发票汇算未调增

风险：补税。

措施：汇缴结束前未取得发票，必须纳税调增。

73.关联方借款利息超限额

风险：不得扣除。

措施：债资比2:1，利率不超过同期同类贷款利率。

74.个人所得税未全员全额申报

风险：应扣未扣。

措施：工资、劳务报酬、奖金、福利均申报。

75.契税计税依据不完整

风险：补税。

措施：含土地出让金、补偿款、市政配套等。

76.视同销售未申报

风险：偷税定性。

措施：抵债、捐赠、分配、奖励均视同销售。

77.留抵退税未享受

风险：资金占用。

措施：符合条件及时申请留抵退税。

78.跨地区建筑服务未预缴

风险：异地处罚。

措施：异地项目按规定预缴增值税及附加。

79.减免税未备案

风险：不得享受。

措施：按要求备案或留存备查资料。

80.税务资料未归档

风险：核查无法提供。

措施：合同、发票、完税、备案资料留存10年。

五、资金与往来（81–90）

81.资金体外循环、私户收款

风险：刑事、税务风险。

措施：全部收入进公户。

82.股东借款长期不还

风险：视同分红20%个税。

措施：年底前归还，次年再借。

83.预付账款长期挂账不催票

风险：成本无法扣除。

措施：定期清理，要求开票结算。

84.其他应收款金额过大、挂账混乱

风险：稽查重点。

措施：清理个人借款、关联方借款、备用金。

85.应付工程款长期不核对

风险：多付款。

措施：按月与施工单位对账。

86.监管账户资金违规支取

风险：冻结、停止网签。

措施：按工程进度、合同约定支取。

87.银行贷款被挪用

风险：抽贷、违约。

措施：专款专用，按用途支付。

88.票据贴现费用不合规

风险：不得扣除。

措施：凭发票计入财务费用。

89.往来长期不对账

风险：坏账、纠纷。

措施：按月核对应收、应付、预收、预付。

90.大额现金收支

风险：可疑交易。

措施：公对公转账，减少现金。

六、内控与报表（91–95）

91.账实、账表、账账不符

风险：内控失效。

措施：每月核对收入台账、成本台账、资金台账。

92.未做土增税模拟清算

风险：税负暴增。

措施：事前模拟，规划分摊方法、成本归集。

93.合同未经财务审核

风险：涉税、付款风险。

措施：财务审核发票、税率、付款节点、违约责任。

94.内控流程缺失

风险：舞弊、多付款。

措施：请款—审核—审批—付款—归档闭环。

95.会计档案不完整

风险：无法备查。

措施：凭证、账簿、合同、发票、决算统一归档。

七、特殊业务（96–100）

96.合作开发、挂靠开发账务混乱

风险：收入成本错配。

措施：按协议分成本、分收入、分税费、单独核算。

97.回迁房、安置房视同销售处理错误

风险：补税。

措施：按公允价确认收入，同步计入拆迁补偿成本。

98.商业综合体：租金、物业费、管理费混淆

风险：税率适用错误。

措施：分别核算，分别适用税率。

99.尾盘销售只记收入不转成本

风险：利润虚高。

措施：按单位成本结转已售面积成本。

100.财务人员交接不清

-风险：账实脱节。

 措施：交接清单、账套、报表、印章、合同、密码全部列明签字。

文章来源:企业涉税大讲堂