房地产业常见业务税务处理实务指南

房地产业务主要涉及以下税种，其纳税义务发生时间、计税依据各有不同：

一般计税：适用税率9%。允许抵扣进项税额，并可扣除当期销售房地产项目对应的土地价款。

简易计税：征收率5%。进项税额不得抵扣，不可扣除土地价款。通常适用于老项目（2016年4月30日前开工）等特定情形。

此环节的核心税种为契税，其计税依据的确定在实践中，尤其是关于“城市基础设施配套费”的处理上，存在较大争议与地方差异。

1、契税

纳税义务人：土地使用权、房屋所有权的承受方。

计税依据：国有土地使用权出让，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。

税率：3%-5%的幅度税率，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

焦点讨论：城市基础设施配套费是否应计入契税计税依据？

这是一个长期存在的税企争议焦点。企业观点与税务机关观点存在分歧，且各地执行口径不一。

（1）企业常见抗辩理由：

企业通常主张，在现行的“净地出让”模式下，“城市基础设施配套费”不应作为契税计税依据。理由如下：

性质不同：认为配套费属于政府性基金，是土地受让人在取得土地使用权后，为项目开发而缴纳的费用，与为取得土地使用权而支付的土地成交价款（土地出让金）性质不同，二者是并列关系。

时点冲突：契税纳税义务发生时间为签订土地出让合同的当天，而城市基础设施配套费通常是在之后办理规划、施工许可时依据建筑面积计算缴纳。纳税义务发生时，该费用金额甚至尚未确定。

政策过时：认为财税〔2004〕134号文中将“市政建设配套费”计入计税依据的规定，是基于过去的“毛地出让”背景，已不适用于当前的“净地出让”模式。

（2）税务机关的主流观点及政策依据：

尽管企业有上述理由，但根据国家层面的税收法规和大多数地区的征管实践，城市基础设施配套费通常需要计入契税计税依据。主要依据如下：

核心文件：《财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）明确规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。并以列举方式指明，以竞价方式出让的，计税价格一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

政策延续与明确：后续文件对此进行了重申和细化。例如，《国家税务总局关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》（国税函〔2009〕603号）规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。这里的“土地成交总价款”在实践中通常被理解为包含配套费。

最新口径：2021年发布的《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号）再次明确：“土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。”

（3）实务结论与建议：

普遍需要缴纳：综合来看，在全国大部分地区，税务机关在执行中将“城市基础设施配套费”计入契税计税依据是主流做法，且有充分的文件支持。企业提出的“净地出让”等理由，在税收征管实践中往往不被采纳。

地方差异核实：尽管国家层面文件明确，但极端情况下，不排除个别地区因历史原因或特殊政策存在例外口径。然而，依赖于此存在重大税务风险。

风险管理建议：

默认计入：在项目税务测算和预算中，应默认将城市基础设施配套费作为契税计税基数的一部分进行预估和资金安排。

争取沟通：在具体项目拿地环节，可与当地税务机关进行事先沟通，了解其明确的口径。但需做好按国家规定缴纳的准备。

凭证管理：缴纳配套费后，务必取得合规凭证，并与土地出让合同、契税申报资料一同归档，以备检查。

争议处理：若收到税务机关要求就配套费补缴契税的通知，应谨慎评估抗辩成功的可能性及成本（包括滞纳金、罚款风险），通常建议在依法缴纳的同时，通过正式渠道反映意见。

2、印花税

产权转移书据，按合同所载金额万分之五贴花。

3、城镇土地使用税

自交地次月起，按实际占用土地面积，在开发期间逐年缴纳。注意：根据财税〔2006〕186号文，以出让或转让方式取得土地使用权的，纳税义务发生时间为合同约定交付土地次月（未约定则为合同签订次月）。

此阶段会计上不确认收入，但产生特定税种的纳税义务。

1、增值税

预缴义务：收到预收款时，需按3%的预征率预缴增值税。

预缴基数：预收款÷ (1+适用税率或征收率)。

预缴地点：项目所在地主管税务机关。

2、土地增值税

多数地区在预售阶段按预收款的一定比例（预征率）预缴土地增值税。预征率由各省确定，普通住宅通常较低，非普通住宅、商铺等较高。

预征基数：通常为不含增值税的预收款。预征土地增值税的计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）【国家税务总局公告2026年第3号】

3、企业所得税

产生“预计毛利额”的纳税调整。根据国税发〔2009〕31号文：预计毛利额 = 当期预收楼款（不含税） × 计税毛利率 - 当期预征的土地增值税。其目的在于：在开发产品完工、成本结算前，基于预售收入预先估算利润并缴纳税款，确保税款及时入库。

季度预缴时，需将“预计毛利额”计入应纳税所得额，并扣除对应的营业税金及附加、土地增值税。当期预缴所得税额= (利润表税前利润 + 预收楼款预计利润 - 确认收入对应预收楼款已预计利润 - 固定资产加速折旧等 - 弥补以前年度亏损) × 25%。其中“确认收入对应预收楼款已预计利润”是指：当期结转收入的房款，其对应的、在以前期间已作过纳税调增的预计利润部分。这部分需要在当期进行纳税调减，以避免重复征税。

注意事项：

预售收入为不含增值税的金额。

预售时，按照相关规定缴纳的附加税费以及土地增值税可以在缴纳的当期税前扣除；开发产品完工以后，计算并且计入当期成本费用的附加税费以及土地增值税要进行纳税调增。

管理要点：

台账管理至关重要：建立《企业所得税预计毛利额计算备查台账》，分项目、分季度记录预售收入、毛利率、计算过程、预缴税款及后续结转情况。这是应对税务检查的核心资料。

收入确认的调减：项目完工结转收入时，务必准确计算并及时进行纳税调减（通过“确认收入对应预收楼款已预计利润”），否则会导致重复纳税。

票据合规：预缴税款需取得合规完税凭证。计算扣除的预征土地增值税也必须以完税凭证为依据。

4、印花税、城镇土地使用税、房产税

印花税：商品房销售合同属于“产权转移书据”，印花税的计税基础为不含税金，因此，在签订预售合同和各类成本合同时，应当明确不含税价款（预售商品房合同补充条款中约定）。

城镇土地使用税：注意识别项目中可能存在的法定免税土地，如：

（1）廉租住房、经济适用住房建设用地（需提供政府部门材料，按比例免征）。

（2）符合条件的学校、市政道路等公共配套设施占地。

这些免税面积需有合法依据，并经税务机关认可，方可从计税面积中扣除

房产税：预售阶段，房产税主要针对企业已自用、出租或出借的未售商品房（在出售或自用前作为存货，不征收房产税），以及自建的售楼部、样板房等营销设施。从价计征的，房产原值应包含土地价款。

此时，增值税、土地增值税、企业所得税的税务处理进入新阶段。

1、增值税

纳税义务发生：开具增值税发票或交付的当天。

一般计税方法下销项税额计算（关键）：销项税额 = (全部价款和价外费用 - 当期允许扣除的土地价款) ÷ (1+9%) × 9%

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积）× 支付的土地价款，上述建筑面积是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。【国家税务总局公告2016年第86号】

清算与抵减：将已预缴的增值税抵减当期应纳税额，多退少补。

2、土地增值税：进入清算环节。

清算核心：计算增值额与增值率，适用超率累进税率。

增值额 = 收入 - 扣除项目金额

扣除项目包括：取得土地使用权支付的金额、房地产开发成本、开发费用、与转让有关的税金、加计扣除（20%）。

（1）管理要点：

成本凭证管理：清算时，税务机关对成本凭证的审核极为严格。所有成本必须“实际发生”并取得“合法有效凭证”。对于预提费用、质量保证金（未开票部分）、结算超合同价20%无补充协议等情形，扣除极易被质疑。

公共配套处理：必须清晰界定其产权归属（全体业主、无偿移交政府、有偿转让或自持），这直接决定其成本能否扣除以及如何扣除。

成本分摊：同一项目内不同类型房产（普通住宅、非普通住宅、其他）应分别计算增值额。共同成本的分摊方法（如建筑面积法、占地面积法）必须合理、一致，且经税务机关认可。

（2）清算流程与管理

资料报送：在满足清算条件之日起90日内（或税务机关通知期限内），向主管税务机关报送《土地增值税清算表》及项目决算报告、测绘报告、销售清单、成本凭证等全套资料。委托税务中介出具的《鉴证报告》通常需一并提交。

核定征收风险：如果纳税人出现“拒不提供资料”、“账簿混乱导致成本费用无法确定”、“申报计税依据明显偏低又无正当理由”等情况，税务机关有权进行核定征收，可能导致税负大幅上升。

尾盘销售：完成清算后，再有房产销售，应按清算确定的单位建筑面积成本费用乘以销售面积计算扣除额，进行尾盘申报。

3、企业所得税：

项目完工后，企业应及时结算其计税成本并计算实际毛利额。此前在销售未完工产品时已计入应纳税所得额的“预计毛利额”，应在完工年度进行纳税调减，转而以其实际毛利额并入应纳税所得额。

完工年度应纳税所得额调整额 = 实际毛利额 - 已预计毛利额

4、竣工交付阶段的综合税务管理要点

项目清算小组：成立由财务、成本、工程、法务等多部门组成的税务清算工作组，统筹土地增值税和企业所得税的清算与汇算工作。

资料档案体系：从项目立项开始，即按清算和汇算要求，系统性地归集所有合同、票据、批文、测绘报告、决算资料等，建立完整的项目税务档案。

专业机构协作：鉴于土地增值税清算的高度专业性，聘请经验丰富的税务师事务所进行清算鉴证，可以有效降低风险、提高效率。

沟通与裁定：对于成本分摊方法、特定费用扣除、完工时点等重大争议点，可积极与主管税务机关进行事前沟通，必要时申请税务裁定，以锁定政策适用口径。

系统化工具：利用信息化系统，将销售台账、成本台账、预缴税款台账、清算计算表等进行联动管理，确保数据同源、计算准确、监控及时。

税务处理与会计处理紧密联动，遵循“产权归属、受益对象”原则。

产权归全体业主/无偿移交政府：其建造费用可计入开发成本，在土地增值税和企业所得税前扣除。

产权归开发商：作为自有固定资产，折旧可税前扣除，但其成本不得计入开发成本分摊。

预提成本：出包工程未最终结算但已取得发票的，可预提不超过合同总额10%的费用。公共配套尚未建造或未完工的，可按预算造价合理预提，但需在完工结算时调整。

土地增值税清算：利息支出有两种扣除方式：

1能按项目分摊并提供金融机构证明的：利息 + (取得土地使用权支付金额+开发成本)×5%以内。

不能分摊或不能证明的：(取得土地使用权支付金额+开发成本)×10%以内。

企业所得税：符合规定的利息支出（非关联方标准利率内）可据实扣除。

土地增值税：房地产开发企业销售已装修房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本，在清算时扣除（知识库：新疆、广州等地指引明确）。

企业所得税：作为开发成本的一部分处理。

土地增值税：建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的，免征土地增值税。

企业所得税：可享受西部大开发（生态小区/绿色建筑、装配式建筑开发等符合目录的收入占该年度收入的60%以上，可享受15%所得税率优惠）等优惠税率。研发费用加计扣除政策同样适用（警惕虚列研发费用风险）。

增值税：统借统还业务、资产重组中符合条件的不动产转移等，可享受不征或免征优惠（财税〔2003〕16号、国家税务总局2011年13号公告等）。

收入隐匿：通过个人账户、POS机收款隐匿收入；

虚开发票/虚增成本：接受虚开发票虚增成本；

纳税申报不合规：如高收入个人未依法汇算清缴，未履行代扣代缴义务

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房地产业的税务管理，绝非事后的申报与缴纳，而应前置为贯穿项目全周期的“战略规划与过程控制”。

前期规划：在项目可研阶段，即应进行税务测算与筹划，对拿地模式、融资结构、开发分期、产品业态配比做出税务最优安排。

过程管控：建立项目税务台账，实时跟踪预缴、扣除、优惠享受情况。业务合同签订前，需经过财务税务审核。

清算应对：土地增值税清算和企业所得税汇算清缴工作应提前准备，资料从项目开始时即规范归集。

风险隔离：加强财税团队专业能力，必要时借助专业机构力量。对涉税中介推荐的“激进”筹划方案保持警惕。

在“金税四期”大数据监管背景下，唯有坚持“业务真实、票据合规、核算准确、申报及时” 的原则，将税务合规内嵌于业务流程，才能真正管控风险，保障企业利润，实现可持续的稳健发展。

文章来源：才哥不财