房地产土地增值税清算（案例）

案例1（房地产销售新房及建筑物）

（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%）

2025年3月，A市税务机关拟对辖区内甲房地产开发公司开发的写字楼项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供的项目资料如下：

（1）2020年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地（已取得财政部门监制的财政票据），并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。

（2）2021年3月开始动工建设，发生开发成本9000万元，其中含利息支出1000万元（能够按项目计算分摊并提供了金融机构贷款证明）、装修费用800万元。

（3）发生销售费用600万元、管理费用800万元。

（4）2025年2月项目已销售可售建筑面积的70%，共计取得含增值税收入30000万元；项目的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益；剩余10%部分转为自用。

（5）该项目允许扣除的有关税金及附加150万元。

扣除项目：

①可以扣除的取得土地使用权所支付的金额=8000×（1+5%）×（70%+20%）=7560（万元）。

②可以扣除的房地产开发成本的金额=（9000-1000）×（70%+20%）=7200（万元）。

③可以扣除的房地产开发费用

=1000×（70%+20%）+（7560+7200）×5%=1638（万元）

④与转让房地产有关的税金150万元

⑤加计扣除金额=（7560+7200）*20%=2952（万元）

可以扣除的项目金额合计

=7560+7200+1638+150+（7560+7200）×20%=19500（万元）。

增值税销项税额=［30000÷70%×（70%+20%）-8000×（70%+20%）］÷（1+9%）×9%=2590.3（万元）

不含增值税收入=30000÷70%×（70%+20%）-2590.30=35981.13（万元）

增值额=35981.13-19500=16481.13（万元）

增值率=16481.13÷19500×100%=84.52%，适用税率为40%、速算扣除系数为5%。

甲公司应缴纳土地增值税=16481.13×40%-19500×5%=5617.45（万元）。

案例2（房地产销售新房及建筑物）

（其他相关资料：当地适用的契税税率为4%，当地省政府规定的计算其他房地产开发费用的比例为5%，允许扣除地方教育附加，不考虑印花税）

2025年5月，某县税务机关拟对辖区内某房地产开发企业开发的M房地产项目进行土地增值税清算。该房地产开发企业为增值税一般纳税人，企业提供的相关信息如下：

（1）2019年以出让方式取得一宗土地使用权，支付土地使用权价款20000万元，并缴纳了契税，其中一半土地用于建造M房地产项目。

（2）2021年M房地产项目开始动工建设，因逾期开发支付土地闲置费400万元。为开发M房地产项目发生如下成本和费用：房地产开发成本8000万元；财务费用中包含按商业银行同类同期贷款利率计算的分摊到该项目的利息2050万元（其中含银行收取的罚息50万元，利息支出可以提供金融机构证明）。

（3）2024年12月M房地产项目竣工验收，扣留包含在开发成本中的建设安装施工企业的质量保证金500万元，建筑安装施工企业就质量保证金未开具发票。

（4）2025年4月，该项目已对外销售可售建筑面积的80%，共取得含税销售收入48000万元；可售建筑面积的5%以成本价出售给本企业职工；剩余部分用于出租，一次性收取当年含增值税租金109万元。

（5）该企业已预缴土地增值税1200万元。

（6）该企业发生与转让M房地产项目有关的可抵扣的增值税进项税合计为560万元，出租房产过程中未直接发生增值税进项税额。

全部含税收入=48000÷80%×（80%+5%）=51000（万元），        

房地产开发企业一般计税方法下，差额计算增值税的计税销售额：

可以扣除的土地价款=20000×50%×（80%+5%）=8500（万元）

销售部分的销项税额=（51000-8500）÷（1+9%）×9%=3509.17（万元）

不含税收入金额=51000-3509.17=47490.83（万元）

扣除项目：

①允许扣除的取得土地使用权所支付的金额

=（20000+800）×50%×（80%+5%）=8840（万元）。

②允许扣除的房地产开发成本

=（8000-500）×（80%+5%）=6375（万元）

③允许扣除的房地产开发费用   

=（2050-50）×（80%+5%）+（8840+6375）×5%=2460.75（万元）。

④允许扣除的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加    =（3509.17-560）×（5%+3%+2%）=294.92（万元）

⑤加计扣除项目=（8840+6375）×20%=3043（万元）

允许扣除项目金额合计数=8840+6375+2460.75+294.92+3043=21013.67（万元）。

增值额=47490.83-21013.67=26477.16（万元）

增值率=26477.16÷21013.67×100%=126%

应缴纳土地增值税=26477.16×50%-21013.67×15%=10086.53（万元）

应补缴土地增值税=10086.53-1200=8886.53（万元）

文章来源：—珩财税