取得土地开发项目阶段——“受让土地使用权”契税计税依据如何处理？

现实中，房地产开发企业反映，购买土地之后，没完没了的缴纳契税，比如使用一个亿购买的土地需要缴纳契税，之后支付拆迁补偿费、公共配套设施费，又被税务局要求缴纳契税，这是怎么回事呢？

到底契税的计税依据是怎样规定的呢？

《契税暂行条例》第四条，契税计税依据解析如下：

国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格(言外之意，不包括后续的其他费用)；虽然有成交价格，但是成交价格明显低于市场价格并且无正当理由（正当理由：法院拍卖，或者从拍卖行取得等不是关联方交易，是市场价格）的，由税收机关参照市场价格核定。

《契税暂行条例实施细则》第九条成交价格解析如下：

成交价格是指土地、房屋权属转移合同（签署的土地受让合同，签署的招标、拍卖、挂牌等合同）确定的价格。包括承受者应付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。第十一条，以划拨方式（一般是国家出于重点建设的需要，交通、水利、国防工程、市政道路、市政工程等重点建设的需要，划拨土地不需要缴纳出让出让金，没有成交价格，不需要缴纳契税）取得土地使用权的，经批准转让（划拨转变性质，或者变为出让，需要补缴土地出让金）房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税基础为补缴的土地使用权出让费用（出让金）或者土地收益。

本文开头提到的拆迁补偿费、配套设施费需要缴纳契税是根据财税【2004】134号，下面对成交价格作进一步分析：

出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付全部经济利益。

以协议方式（政府和受让方之间商量的价格，没有竞价，没有第三方）出让的，其契税计税依据为成交价格。成交价格包括（如果不包括补偿费、配套费的，意味着成交价格偏低，成交价格如果偏低，成交价格是经税务机关确认经房地产评估机构评估价格或县以上政府规定的土地基准地价）土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受着应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

以竞价方式（有很多土地受让者，比如拍卖、挂牌一起竞价，）出让，契税计税依据应为竞价成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。如果不包括配套费等会有两种解释，一种是按照评估价格或者土地基准价格，另外一种解释是后续补偿费、配套费也需要陆续的补缴契税。实际上，竞价方式下，政府会给出挂牌价格或者拍卖价格底价，这个底价我们并不知道是否包括配套设施费、补偿费等各项费用，可能在实际成交后这个价格明显高于底价，显然应该包括了所有的费用。

目前有很多土地是通过“招、拍、挂”方式取得的，国税函【2009】603号对此做了规定，对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款（拍卖价格，可能很高，总价款计算征收契税对纳税人是有利的，后续补偿费、配套设施费等不需要再缴纳契税了）计征契税，其中土地前期开发成本（土地前期开发成本：土地交易储备中心，对可以买卖的土地前期开发费用，土地卖方会将这部分加到价格中）不得扣除。

所以我们在征收契税的时候，是需要考虑是什么形式取得的土地。

我国目前土地出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌、协议。我国法律规定对经营性用地必须通过招标、拍卖、挂牌（不包括协议，协议的后续费用需要缴纳契税）出让国有土地，所以应按照土地成交总价款作为计税基础，不包括后续费用，缴纳契税。

文章来源：数经  税务师大Q