增值税法施行后，房地产开发企业销售房地产项目增值税8个问答

Q1至Q3聚焦房地产老项目的简易计税，Q4至Q6梳理一般计税方法下的差额扣除规则，Q7为增值税预缴规则，Q8为小规模纳税人的增值税处理。

Q1：什么是房地产老项目？

A：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

房地产开发企业以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，以围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期确定合同开工日期。

房地产开发企业购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目。

Q2：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目还可以选择简易计税吗？

A：自2026年1月1日至2027年12月31日，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。也可以选择适用一般计税方法，适用9%的税率，一般计税方法下的差额扣除等规则详见Q4。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目可以按照房地产开发项目选择适用简易计税方法。即不同的房地产项目可以分别选择适用简易计税方法或一般计税方法。

一般纳税人自选择适用简易计税方法当月起，36个月内不得变更。

Q3：一般纳税人销售房地产老项目选择简易计税方法后如何计算增值税？

A：选择适用简易计税方法的，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。

销售额=含税销售额 ÷（1+5%）

应纳税额=销售额×5%

Q4：房地产开发企业销售自行开发的房地产，是否可以差额计税？哪些价款可以从含税销售额中扣除？如何计算？

A：适用一般计税方法的项目，可以差额计税，允许从含税销售额中扣除以下价款：

受让土地时向政府部门支付的土地出让金、征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益（以下统称土地价款）；

在取得土地时向其他单位或个人支付的货币形式拆迁补偿费用。

当期允许扣除的土地价款计算公式为：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

一般计税方法的销项税额计算公式为：

销项税额= (含税销售额 - 当期允许扣除的土地价款及货币拆迁补偿费用) ÷ (1+9%) ×9%

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，选择适用简易计税方法的，不适用上述差额扣除规则。

Q5：房地产开发企业受让土地后设立项目公司开发，满足哪些条件才能由项目公司按规定扣除土地价款？

A：同时符合下列条件的，房地产开发企业向政府部门支付的土地价款可由项目公司按规定扣除：

房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

注：房地产开发企业包括多个房地产企业组成的联合体。

Q6：房地产开发企业按照规定从含税销售额中扣除的价款，须取得哪些合法有效凭证？

A：按规定从含税销售额中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规或者税务总局规定的合法有效凭证留存备查。否则，不得扣除。其中：

向政府支付土地价款的，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证；

向其他单位或个人支付的货币形式的拆迁补偿费用，以拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁部分费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料为合法有效凭证。

Q7：房地产开发企业采取预售方式销售房地产项目如何预缴增值税？

A：房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目，向机构所在地主管税务机关预缴增值税。以当期取得的预收款和3%的预征率计算应预缴的增值税：

应预缴税款=当期取得的预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款，预缴的增值税税款凭完税凭证可以在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

Q8：小规模纳税人销售自行开发的房地产项目增值税如何处理？

A：小规模纳税人发生应税交易，销售额未达到起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。销售房地产开发项目适用3%征收率计算缴纳增值税，不适用差额扣除规则。

2026年1月1日至2027年12月31日，起征点标准为：按月计税的，月销售额10万元；按季计税的，季度销售额30万元。

应当预缴增值税的小规模纳税人，当期在预缴地实现的全部价款、预收款（不含增值税）合计未达到增值税起征点的，无需预缴税款。

文章来源：珂伊财知税语