各县（市、区）地方税务局，市局稽查局、东海岛税务分局：

为进一步加强我市房地产开发企业土地增值税的清算管理工作，根据省局《转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（粤地税发[2007]24号）的要求，市局现将开展房地产开发企业土地增值税清算工作的有关要求通知如下：

一、清算范围

2007年2月1日前开工的房地产开发项目，凡符合以下条件之一的，均为本次的清算范围：

（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（三）直接转让土地使用权的；

（四）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（五）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

（六）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

二、清算期限

主管税务机关应深入到辖区内房地产开发企业调查了解，掌握房地产开发项目的竣工、销售情况，凡发现符合以下条件之一的，及时向房地产开发企业发出土地增值税清算通知，要求符合清算条件的房地产开发企业自行进行土地增值税清算：

（一）凡符合清算范围第（一）、（二）、（三）项条件的，房地产开发企业须自主管税务机关发出土地增值税清算通知之日起90天内，向主管税务机关申报办理土地增值税清算手续；

（二）凡符合清算范围第（四）、（五）、（六）项条件之一的，主管税务机关应在不高于上款规定的清算期限内，具体核定房地产开发企业的土地增值税清算申报期限。

二、清算要求

（一）自行清算阶段

自行清算阶段为房地产开发企业自行申报、主管税务机关审核阶段，时间为3月1日—6月30日。自主管税务机关发出土地增值税清算通知之日起，房地产开发企业须按规定的清算期限向主管税务机关办理土地增值税清算手续，并报送国税发[2006]187号文第五条规定的清算资料。在自行清算期间，主管税务机关要抽调业务骨干，组成土地增值税清算审核小组，对纳税人提交清算资料进行认真细致的审核和评估。符合税法规定的，主管税务机关要及时为其办理土地增值税清算手续；对在审核和评估过程中发现不符合税法规定的，主管税务机关可要求纳税人按税法规定重新进行清算申报。

在自行清算阶段，房地产开发企业也可委托税务中介机构代为办理土地增值税清算申报，并出具《土地增值税清算税款鉴证报告》。中介机构提交的《土地增值税清算税款鉴证报告》如符合税法规定的，主管税务机关应予以采信，并为中介机构代理的房地产开发企业办理土地增值税清算手续；中介机构提交的《土地增值税清算税款鉴证报告》如不符合税法规定的，主管税务机关应要求中介机构按照税法规定重新进行鉴证。

（二）重点清算阶段

重点清算阶段为稽查局进行重点清算阶段，时间为7月1日—12月31日。自行清算阶段结束后，主管税务机关应将本地区重点房地产开发企业的清算资料移送稽查局，由稽查局按照税法规定进行重点核查。

（三）清算汇报总结阶段

时间为12月1日—31日。自行清算阶段和重点清算阶段结束后，主管税务机关和稽查局要对土地增值税清算工作进行总结。主管税务机关要重点汇报开展土地增值税清算的基本情况，如清算面、移交稽查数量、审核、质疑约谈、补交税款等情况；稽查局要重点汇报房地产开发企业偷逃税的主要方式方法、查增税款和针对土地增值税征管中存在的薄弱环节向主管税务机关提出的稽查建议等。各部门的汇报总结材料须于2007年12月31日报送市局。

湛江市地方税务局

二○○七年四月二日