各区、县（市）地方税务局，稽查局：

为加强土地增值税的征收管理，全面贯彻落实十项重点工作，推进土地增值税收入快速增长，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的有关规定，结合我市税收工作实际，提出以下实施意见：

一、对单位和个人从事房地产开发、转让并在项目全部竣工结算前取得收入的，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，除经济适用住房外，均按规定实行预征土地增值税。

经济适用住房是指：“纳入政府经济适用住房建设计划，建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向中低收入家庭供应的普通居民住宅。”

二、符合经济适用住房规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免于预征申请，填写《经济适用住房土地增值税免于预征审核确认表》（见附件1），附经济适用住房的批准文件及经济适用住房的明细资料（包括街号、楼号、楼层、房号、户型、面积、价格或预计价格以及税务机关要求报送的其他资料），经税务机关审核确认后，免于预征土地增值税。

三、主管地方税务机关应加强对免于预征土地增值税项目的管理，严格执行确认审核制度，对未进行确认审核的项目，应当预征土地增值税。

四、对已报送《经济适用住房土地增值税免于预征确认审核表》的纳税人，对其实际转让的房地产项目中有不符合经济适用住房条件的，应按规定预征土地增值税。

五、土地增值税预征的计税依据：为纳税人转让房地产取得的收入。包括与转让房地产开发项目有关的收入价款、预收款、定（订）金等。

六、纳税人取得转让房地产收入的，应按规定期限向房地产所在地主管地方税务机关办理申报纳税。对未按规定期限办理申报的，按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条规定办理；对未按规定预缴土地增值税的，从限定缴纳税款期限届满次日起，按日加收滞纳金。

七、主管地方税务机关要结合“项目管理”，加强对房地产开发企业土地增值税的征收管理，严格执行预征制度，掌握和监控税源，根据开发项目形象进度、预售款收入情况，与营业税入库情况进行比对，也可以试行“捆绑式”征收。利用“项目管理”软件，建立预征档案，实行跟踪管理。

八、主管地方税务机关对已录入营业税入库数据与土地增值税入库数据出现比对差异的，应实施约谈，不能通过举证排除疑点的，可采取控制发票使用量，进行实地检查，实行发票控税。

九、对纳税人在房地产项目竣工验收结算后（包括经济适用住房），符合以下条件之一并能提供真实、合法相关资料的，对预征税款与转让房地产取得的收入同步无欠税的项目，可以到主管地方税务机关提出申请清算，并转为“清算管理”阶段。

1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3、直接转让土地使用权的。

十、符合以下条件之一的，对预征税款与转让房地产取得的收入同步无欠税的项目，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（包括经济适用住房），并转为“清算管理”阶段。

1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

4、省税务机关规定的其他情况。

十一、本文自2007年1月1日起执行。

附件1：《经济适用住房土地增值税免于预征审核确认表》

附件2：《土地增值税预征档案目录》

附件3：《土地增值税月收入与营业税比对明细》

二○○七年四月十日

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