土地增值税清算之成本分摊方法之建筑面积法详解

同一个地产项目，分摊口径不一样，土地增值税税负可能相差百万，甚至上千万。今天我们先来分享“成本分摊系列之建筑面积法”。

一、什么是建筑面积法？

二、先看一个生活化案例

小金计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元。

每平方米单位造价是多少？

75000元 ÷ 200平方米 = 375元/㎡

这个计算过程，其实就是对建筑面积法最核心的诠释。

在房地产企业进行土地增值税清算时，计算单位成本是必经步骤。实际操作中，建筑面积法一定要学会灵活运用。

三、案例二：土地增值税清算中的建筑面积法

假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：

第一步：归集开发成本合计数

首先，归集清算对象账载“开发成本”会计科目的借方累计发生数，也就是建造项目所有的、合理的、合规的支出。

如上图所示，开发成本总额为 1.15亿元。

提示：按照开发成本六个明细列示，详细记载每一明细科目的借方发生数。这样做，一是细化分类，便于后续审核；二是便于稽查应对。

第二步：利息单独列示

“开发成本——开发间接费”科目中的“利息”支出，要单独列示。

在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种：
一是计算扣除，二是据实扣除。

为了便于前期测算和后期清算，有必要将利息单独列示。

第三步：汇总销售面积

这里的销售面积包括三部分：

一是实际销售面积。
该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。

二是自用面积。
企业出于以下几点原因，有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。

三是出租面积。
企业出于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样要考虑该部分的建筑面积。

第四步：计算单位成本

计算的时候要注意区分：
包含利息的单位成本，与不包含利息的单位成本。

完成以上步骤之后，再进行土地增值税清算就简单了：
销售100平方米，就扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。

四、总结

建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本方法，也是最重要的方法之一。其他成本分摊方法，均以建筑面积法为基础衍生出来。

成本分摊是一个系列，后续我们会陆续和大家分享“占地面积法、直接成本法、层高系数法、预算造价法等”，记得关注。

最后再强调一句：

土地增值税清算，成本分摊方法直接决定项目税负！
同一个地产项目，分摊口径不一样，土增税负可以相差百万，甚至上千万

文章来源：税税年年