房地产开发企业自建商品房变化用途后，土增税该如何计算征收？

【实务案例】

陈小姐是某房地产公司的会计，该公司在2022年开工自建了一批商品房，房子已经建好，2023年年中，由于公司内部业务调整，决定将一幢商品房改为公司员工宿舍。2024年4月，将员工宿舍的一层改造成门面房对外出租。陈小姐打电话到税务局咨询，从公司商品房建好以后，在一系列的业务调整中，这幢自建自用又部分出租的房产应该如何缴纳土地增值税？如果以后公司将整幢房产全部出售，那么土地增值税又该如何处理？

案例解析：

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。对于房地产开发企业而言，房地产建成后自用或出租的，后续转让须按转让旧房计算缴纳土地增值税。

具体计算如下：

1.计算评估价格=重置成本价*成新度折扣率

2.汇集扣除项目金额=评估价格+取得土地使用权所支付的地价款+交纳的有关费用+转让环节缴纳的税金。

3.计算增值额=全部价款和价外费用-扣除项目金额

4.计算增值率=增值额/扣除项目金额

5.依据增值率确定适用税率

6.依据适用税率计算应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

【合规建议】为避免转让时因扣除项目减少导致多缴土地增值税，建议纳税人应当在项目开发过程中全面、妥善保管各类成本、费用的凭证，使得符合税法规定的扣除项目应扣尽扣。也可以根据企业后续经营的战略计划、业务开展情况等，视同实际情况区分处理，即：结合房地产所处地理位置、市场发展变化和有关政策动向，企业预计房价将下行时，宜将建成的房屋转让到关联企业自用，先完成土地增值税清算更有利于节省税款。

预计以后房价将迎来上涨时，则按评估价格计算扣除能大幅减少企业的土地增值税税额，可留待以后不再自用或出租时候再转让，适用转让旧房的规则。

此外，房地产行业同样存在经济发展过速和税收实践相对滞后的矛盾，对于税法尚未明确是否为扣除项目的成本费用，纳税人应当细致解读税法政策，积极与税务机关沟通，争取适用有利的扣除方式。

文章来源：数经Q&税