销售不动产如何缴纳增值税？

一、一般纳税人销售营改增前取得的不动产

计税方法：可选择简易计税或一般计税。

适用税率/征收率：

简易计税：征收率5%。

一般计税：税率9%。

政策要点：“营改增前取得”指2016年4月30日前直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等形式取得的不动产。选择简易计税时，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额（即差额征税），按5%征收率计算应纳税额。注意：差额扣除部分不能开具专票

若选择一般计税，则按9%税率全额计税，取得的进项税额可以抵扣。

二、一般纳税人销售营改增后取得的不动产

计税方法：一般计税。

适用税率/税率：9%。

政策要点：“营改增后取得”指2016年5月1日后直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等形式取得的不动产。应以取得的全部价款和价外费用为销售额计算销项税额，适用9%税率。取得的进项税额（如建筑安装、设计服务等）可按规定抵扣。

自建不动产：全额计税；非自建不动产：差额计税（但适用一般计税时差额预缴，机构所在地申报时全额计算销项，预缴税）

三、房地产企业销售自行开发项目

征收率：老项目简易计税的征收率为5%。

新项目：新项目一般计税税率9%，但允许扣除土地价款后计算销项税额。

小规模房企：销售自行开发项目，征收率也为3%（2026年新法后）。

四、小规模纳税人（不包括自然人住房）销售不动产

计税方法：简易计税。

适用征收率：3%。

政策要点：“小规模纳税人”若为销售自建不动产，全额计税；若为销售非自建不动产（如购入的），可以差额计税（扣除购置原价或取得时的作价）。

小规模纳税人转让不动产，可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税专用发票。

五、自然人销售自建住房

自然人销售自建自用住房，免征增值税。该政策适用于所有个人，无论住房面积、持有年限，只要属于自建自用，均免税。

六、自然人销售外购住房（自2026年1月1日起执行）

计税方法：分持有年限执行不同政策。

适用征收率：购买不足2年的住房对外销售的：按照3% 的征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年） 的住房对外销售的：免征增值税。新政策不再区分北上广深和其他地区，全国执行同一标准。征收率下调：持有不足2年需纳税的，征收率由原来的5%降至3%。免税年限不变：满2年免征增值税的政策得以延续。执行时间：2026年1月1日起施行。 衔接处理：2026年1月1日前发生但尚未申报缴纳的，符合本公告规定的可按本公告执行。

重要实务提示：

异地预缴：纳税人（不包括个人）转让不动产向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。特别特别注意：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不就地预缴增值税。

发票开具：一般纳税人选择简易计税的，可以开具5%征收率的增值税专用发票；小规模纳税人可申请代开或自开专票。特别特别注意：差额扣除部分不能开具专票。

文章来源：纪玮 中汇武汉税务师事务所十堰所