土地增值税清算审核意见交换通知

国家税务总局长兴县税务局煤山税务分局税务事项通知书

长税煤税通〔2026〕  20260320 号

***置业有限公司:  (纳税人识别号: 913************X65)

事由：土地增值税清算审核意见交换通知

依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第二十五条第一款

通知内容：经对你(单位)煤山镇2020年新安村4号地块项目(项目编号：Z33052220210007)土地增值税清算资料进行审核，现将审核中发现的问题列举如下：

一、收入核定/审核情况

普通住宅：

1、230套房产已开具发票收入为142102235.81元。

2、1套房产(23-1-302)已网签未开票，经确认已售出，按照网签价格剔除增值税后确认收入565399.08元；

3、储藏室未从你(单位)处取得销售明细。已知有无产权储藏室1个(23-2-101)，面积85.44平方米。主管税务机关通过约谈物业公司确定该储藏室已售出。根据该清算项目普通住宅一楼平均售价5323.79元/平方米作为测算标准，核定收入454864.62元，其中普通住宅分摊53.28%为242374.17元;

4、车位未从你(单位)处取得销售明细。已知共有无产权车位401个。①已开具预收款不征税发票的车位85个共计 3974000元，考虑增值税后确认收入3645871.56元。②其中有4个车位价格明显偏低，调增收入69492.37元。③主管税务机关已约谈物业公司，物业公司称未从开发商处取得车位销售明细，其掌握的部分车位信息来源于业主在登记入住时主动向物业提供。通过比对车位开票信息与物业登记信息，另掌握已销售车位70个。对于这些物业处有登记但并未开具发票的车位，根据其登记人名下房产的网签年份推测该车位销售年份，并根据不同年份已开票车位的平均销售价作为当年度测算标准，核定收入3087241.66元。综上核定车位收入共计6802605.59元。其中普通住宅分摊53.28%为3624761.72元；

5、增值税销项税额抵减额共计5485871.56元，其中普通住宅分摊53.28%为2923141.28元。

其他类型房地产：

1、95套房产已开具发票收入为198594422.24元。其中1套房产(16-5)重复开票，需调减收入1807000.92元。

2、3套(7-4,9-5, 13-4)已网签未开票，经确认已售出，按照网签价格剔除增值税后确认收入7236370.64元；

3、储藏室未从你(单位)处取得销售明细。已知有无产权储藏室1个(23-2-101)，面积85.44平方米。主管税务机关通过约谈物业公司确定该储藏室已售出。根据该清算项目普通住宅一楼平均售价5323.79元/平方米作为测算标准，核定收入454864.62元，其中其他类型房地产分摊46.72%为212490.45元；

4、车位未从你(单位)处取得销售明细。已知共有无产权车位401个。①已开具预收款不征税发票的车位85个共计3974000元，考虑增值税后确认收入3645871.56元。②其中有4个车位价格明显偏低，调增收入69492.37元。③主管税务机关已约谈物业公司，物业公司称未从开发商处取得车位销售明细，其掌握的部分车位信息来源于业主在登记入住时主动向物业提供。通过比对车位开票信息与物业登记信息，另掌握已销售车位70个。对于这些物业处有登记但并未开具发票的车位，根据其登记人名下房产的网签年份推测该车位销售年份，并根据不同年份已开票车位的平均销售价作为当年度测算标准,核定收入3087241.66元。综上核定车位收入共计6802605.59元。其中其他类型房地产分摊46.72%为3177843.87元;

5、增值税销项税额抵减额共计5485871.56元，其中其他类型房地产分摊 46.72%为2562730.28元。

该项目总收入359434768.62元,其中普通住宅149457912.06元,其他类型房地产209976856.56元。

二、扣除项目核定/情况

1.取得土地使用权所支付的金额

经据实确认，该立项项目可扣除取得土地使用权所支付的金额68433200元(其中土地出让金66440000元,契税1993200元) 。因纳税人前期未选择土地分摊方式且未提供混合宗地面积分摊表，故按照可售面积法分摊土地成本。结合销售比例、面积比例，拟确认本期本次可扣除68146079.44元,其中普通住宅可扣除36464563.52元,其他类型房地产可扣除31681515.92元。

2.土地征用及拆迁补偿费

经据实确认，该立项项目可扣除土地征用及拆迁补偿费0元，分摊至本期项目可扣除0元。结合销售比例、面积比例，拟确认本期本次可扣除0元，其中普通住宅可扣除0元，其他类型房地产可扣除0元。

3.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

由于你(单位)未提供相关资料，现选定长兴得力房地产有限公司开发的“明璟湾”项目作为参照：

按照131.25元/平方米核定本项目前期工程费8491628.25元，结合销售比例、面积比例，拟确认本期本次可扣除8456000.50元，其中普通住宅可扣除4524755.79元，其他类型房地产可扣除3931244.71元。

按照2659.08元/平方米核定本项目建筑安装工程费172037476.93元，结合销售比例、面积比例，拟确认本期本次可扣除171315670.9元,其中普通住宅可扣除91670000.9元,其他类型房地产可扣除79645670元。

按照383.26元/平方米核定本项目基础设施费24796201.47元,结合销售比例、面积比例，拟确认本期本次可扣除24692165.72元，其中普通住宅可扣除13212631.64元，其他类型房地产可扣除11479534.08元。

按照5.39元/平方米核定本项目公共配套设施费348722.87元，结合销售比例、面积比例，拟确认本期本次可扣除347259.76元，其中普通住宅可扣除185816.64元，其他类型房地产可扣除161443.12元。

按照26.06元/平方米核定本项目开发间接费用1686033.01元，结合销售比例、面积比例，拟确认本期本次可扣除1678959.04元，

其中普通住宅可扣除898401.04元，其他类型房地产可扣除780558元。

综合上述情况，核定本项目可扣除前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用合计207360062.53元。结合销售比例、面积比例，拟确认本期本次可扣除206490055.92元，其中普通住宅可扣除 110491606.01元，其他类型房地产可扣除95998449.91元。

4.房地产开发费用

按照核定的取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本的金额之和的10%核定。

核定本期项目本次可扣除房地产开发费用27463613.53元，其中普通住宅可扣除 14695616.95元，其他类型房地产可扣除12767996.58元。

5.与转让房地产有关的税金

经确认，核定本期项目本次可扣除与转让房地产有关的税金523605.27元，其中城建税209647.74元、教育费附加125784.54元、地方教育附加83856.33元、印花税104316.66元；经分摊后，普通住宅可扣除217722.26元，其他类型房地产可扣除 305883.01元。

6.财政部规定的其他扣除项目

对从事房地产开发的纳税人，按照核定的取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%核定。

经确认，核定本期本次可扣除财政部规定的其他扣除项目54927227.07元，其中普通住宅可扣除29391233.91元，其他类型房地产可扣除25535993.16元。

三、测算税负率情况

根据上述核定数据，测算本期项目本次普通住宅增值额-41802830.59 元,增值率-21.86%。根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)规定，核定征收率原则上不得低于5%。拟确认本项目普通住宅核定征收率为5%，应缴土地增值税7472895.60元。已预缴土地增值税1588931.34元,最终应补土地增值税5883964.26元。

其他类型房地产增值额43687017.98 元,增值率26.27%,应缴土地增值税13106105.39 元,税负率为6.24%。已预缴土地增值税2503222.40元,最终应补土地增值税10602882.99元。

整个项目测算合计应缴土地增值税20579000.99元，测算综合税负率为5.73%,合计应补土地增值税16486847.25元。

请对所列事项予以核对，并自本通知书送达之日起7日内向本机关提交书面核对意见和相关资料。

2026年3月20日

文章来源：税乎网