增值税法实施后，房企“转售电费”的“五种处理方案”

新增值税法实施后，房地产企业转售电费的核心矛盾在于：政府性基金部分无进项抵扣，但转售时需全额按13% 计销项，直接增加税负。对房企最有利的处理，是在合规前提下，尽量缩小税基、转移税负或改变业务模式。

一、增值税法实施前，房企转售电费不增加税负

财税[2016 ]36号规定，下列项目免征增值税（十三）行政单位之外的其他单位收取的符合《试点实施办法》第十条规定条件的政府性基金和行政事业性收费。

“行政机关”收取的政府性基金“不征税”、“其他单位”收取的“免税”。电力公司属于“其他单位”，本应“免税”，但由于收取时无法开具财政票据，故仍按13%税率开具发票。 即，房企取得的电费专票（电费和代收的政府性基金都是税率13%）与开具的转售专票的发票金额、税额都一致，不增加房企的税负。

二、《增值税法》实施后的变化点

《增值税法》第六条有下列情形之一的，不属于应税交易，不征收增值税：（二）收取行政事业性收费、政府性基金。《实施条例》第十五条增值税法第十七条所称全部价款，不包括纳税人代为收取的下列税费或者款项：（一）政府性基金或者行政事业性收费。

根据上述两个规定，不区分“收取单位”，一律为“不征税”、开具“不征税发票”。 据此，电力公司开具的电费发票发生变化： 1、发票项目：电费和政府性基金分开列示； 2、税率/征收率栏：电费13%、政府性基金不征税； 3、发票类型：电费开具专票、政府性基金开具普票。

即电力公司开票一拆为二：电费：13% 专票（可抵扣）；政府性基金：不征税普票（不可抵扣）。由此，房地产转售水电出现如下困境：

1、房企无政府性基金代收资质，不能开不征税发票；

2、转售属 “销售货物”，全额按 13% 计税；基金部分无进项，却要交 13% 销项，额外增加税负。

三、5种处理方案对比

方案1：直供改造

操作：协调供电公司，将分表直接过户给施工方，由供电公司直接开票给最终用户。房企完全退出转售链条，无任何税负与开票风险。施工方直接取得电力公司13% 专票和普票。修改供电合同，合同约定 “电费直供、房企不代收”。

本方案理论上可行，存在的问题是，项目开工前，电力开户是都是由房地产公司或者物业办理开户事宜，总包还不一定到位；二是房企通过收取施工方电费有其他安排。

方案2：拆分处理（电费开票 + 基金分割单）

操作：电费部分：按13% 开专票；政府性基金：不开票，提供分割单和 供电公司不征税普票复印件。根据国家税务总局 2018 年 28 号公告（共同接受应税劳务分割单），房企仅对电费部分缴税，基金部分无销项。

本方案的风险是需提前和税务沟通达到税务认可，施工方（总包）支付的基金部分无进项抵扣。

方案3：全额开票 + 合理加价（最稳妥，无风险）

操作：向施工方全额开13% 专票（电费 + 基金），在电价中加价，覆盖基金部分 13% 的额外税负。转售含税价 =（供电电费单价 + 基金单价）*（1+13%）。

本方案的优势是完全合规、无税务风险；劣势是定价复杂、需谈判，施工方抗性较大，不一定同意。

方案4：代收代付 + 合同约定

操作：合同注明“仅代收代付、不加价、无毛利”；仅开收据 / 分割单，不开增值税发票；风险是易被认定为转售，要求补税 + 滞纳金 + 罚款，施工方无法抵扣，抵触大。

方案5：按“转售电费”处理变为按“甲供材”处理 

施工水电费本质上与施工用的材料、人工费等一样，都是建设房子的成本，且属于“建筑安装工程费”。房企可以将水电作为“甲供材”方式与施工方结算。房企在支付电费取得发票后，将其直接计入房企的“开发成本-建筑安装工程费”科目，进项税额完全抵扣。同时，房企对施工单位的最终决算金额中就不能包括水电费。

本方案的关键点是房企与施工方签订施工合同时，一定要约定水电是“甲供材”，并且按照原价在总包合同的最终决算值中扣除。如果房企对“甲供”的水电进行加价，那么就不能属于“甲供材”，会被税务机关认定为属于转售水电。 

在房地产企业开发项目的实务中，“电表的户头”与“实际用电户”不一致的情况较普遍。有的电表户头是房地产企业，实际用电是施工单位；有的电表户头是物业公司，实际用电是施工单位。房企也好，物业也罢，转售的愿望较大，期待税务总局后续对转售水电的开票处理予以明确。

文章来源：致远房地产财税