“统借统还”融资业务产生的利息支出未按规定在土地增值税清算业务中扣除风险

【实务案例】

A公司投资建设商务大厦、国际公馆和世纪花园3个房地产开发项目。因初涉及当地房地产市场，公司在融资授信上存在困难，未能从当地银行取得贷款，必须从集团借入资金投资开发。其B集团总部对于外埠公司融资管理采用“统借统还”模式。“统借统还”是指集团统一向金融机构借款，所属企业按一定的程序申请使用，并按同期银行贷款利率将利息支出付给集团，由集团统一与金融机构结算的资金集中管控模式。

A公司提出的开发项目在进行土地增值税税款清算时，根据企业提供的利息表载明该项目发生的利息支出总额为11000万元，相关政策执行口径适用“……不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额与开发成本之和10%以内”扣除，计算得出利息扣除项目金额为6416.91万元，小于企业主张据实扣除的利息金额，核增应补缴土地增值税税款。而如果按照企业主张依据集团自制利息表分配数据据实扣除则会造成项目增值额降低，应补缴土地增值税税款减少。

案例解析：

全国范围内，由于房地产行业特殊性，资金需求巨大，行业内将大量存在“统借统还”模式，房地产开发企业子公司在项目开发时本身没有向金融机构直接借款，而是由其母公司（集团）统一向银行贷款后交付给该子公司使用，并且按金融机构规定的利率支付给集团公司，再由集团公司支付给金融机构。相应年度土地增值税清算报告中的房地产开发费用扣除明细、年度财务报表“开发成本—开发间接费—资本化利息”科目，企业所得税纳税申报表是否能提供金融机构借款证明。

这不仅涉及到土地增值税，也涉及到企业所得税，如果不能拿出金融机构证明，企业所得税汇算清缴需要作调增处理的。

（1）凡是能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

（2）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用再按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述方法。

【合规建议】

部分企业将不属于金融机构的借款利息支出或加息、罚息进行扣除，存在多扣除利息支出的风险。建议房地产开发企业应在土地增值税清算时对此多加关注。

房地产开发企业土地增值税清算时，在计算扣除项中的利息时，如果符合据实扣除利息支出的条件，一定要核查借款合同、约定的利率、时间等。提供借款方是否为金融机构，是否有合规利息票据，与同期人民银行公布的商业银行同类同期贷款利率比对，是否利率超标，正确计算应扣除的利息金额。

所以房地产企业一定要尽可能去金融机构借款，这样计算土地增值税或者企业所得税时候才划算。大量的统借统还税务风险非常大。

文章来源：数经Q&税