以案例解析自然人转让商铺/写字楼的税负及相关问题

随着“一铺养三代”商业地产高光时代的一去不复返，商铺/写字楼空置率企高，持有收益率下降，若干自然人业主选择了出售。但是，早期购置的商业地产因地段好、购置成本低等原因，业主出售价格远远高于购置成本，增值大，涉及税种多，商铺/写字楼转让的税负较重。为此，本文以案例方式解析自然人转让商业地产应如何申报缴纳相关税费及事前规划相关税种的纳税方式。

01  案  例

2010年2月，白女士在市区黄金地段以现款一次性支付方式购置了一套商铺，购置成本260万元、缴纳契税7.8万元。2025年5月，白女士以1000万元出售该物业。

02  解 析

白女士转让商铺涉及增值税、城建税及附加、印花税、土地增值税、个人所得税的纳税义务。

1.增值税 

财税2016.36规定，自然人出售房屋（非住房）差额简易5%征收增值税。

应缴纳增值税=（1000-260）/（1+5%）*5%=35.24万元。

计算个人所得税、土地增值税时的收入=1000-35.24=964.76万元

注：为计算简便，单位为万元，小数点保留2位，四舍五入。

值得注意的是，个人转让不动产（非住房），无论是否持有期限超过2年，一律差额简易5%征收增值税，也无任何优惠。

注：根据增值税法相关规定，自2026.01.01起，自然人转让房屋（非住房）征收率为3%。据此，以上交易，如发生在2026年1月1日之后，应纳增值税=（1000-260）/（1+3%）*3%=21.55万元；其他税种的应纳税额因此而变动。

2.城建税及附加

城建税及附加费率12%（=7%+3%+2%），其中，城建税税率7%、5%、1%。

《关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定，至2027年12月31日止，对增值税小规模纳税人减按50%征收城建税及附加。

自然人属于增值税小规模纳税人，故，白女士转让商铺城建税及附加减半征收。

应纳城建税及附加=35.24*12%*50%=2.11万元

3.印花税 

出售商铺属于产权转移书据，法定税率万分之五。

关于进一步支持小微企业和个体工商户发展有关税费政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第12号）规定，至2027年12月31日止，对增值税小规模纳税人减按50%征收印花税。

自然人属于增值税小规模纳税人，故，白纳税享受减半征收优惠。

应缴纳印花税=1000*0.05%*50%=0.25万元。

4.土地增值税

不含税收入964.76万元；

《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

扣除项目合计465.16万元，其中房屋成本455万元（从购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过6个月未满12个月的，可以视为一年，房屋成本=260*（1+5%*15）、购置时缴纳的契税7.8万元；销售时城建税及附加2.11万元元、印花税0.25万元。

增值额499.6万元（=964.76-465.16）

增值率=增值额/扣除额*100%=499.6/465.16*100%=107%

土地增值税=499.6*50%-465.16*15%=180.03万元

5.个人所得税

财产转让所得法定税率20%

应纳税额=（收入额-财产原值-合理税费）*20%

=（964.76-260-7.8-2.11-0.25-180.3）*20%=102.86万元。

6.以上各项税费合计为320.05万元，税负率为32.6%（=320.49/1000*100%）。

7.受让方缴纳税费

受让方缴纳印花税、契税。假设受让方为自然人高帅男士，则高先生纳税如下：

印花税0.25万元，契税28.94万元。

值得注意的是，受让方负有代扣代缴转让方个人所得税的义务；若未按税收征管法规定代扣代缴个人所得税，将承担相应的法律责任，具体参见本号《不可小觑的扣缴义务人法律责任》一文。

03 不同的土地增值税计征方式，土地增值税税负不同

通过前述案例看出，土地增值税、个人所得税是自然人转让商铺税负最大的二个税种，土地增值税税负尤其重。

应纳土地增值税税额有计算与核定征收二种方式，其中在计算征收方式中，确定商铺扣除成本时有评估法与加计扣除法，房屋成本可以按评估价计即重置成本价*成新度。有的地区对资料不全的，采取核定征收率，区间在2%-5%。转让方在确定转让价格后，应据当地实际情况，测算不同方式承担的土地增值税税额，以减轻转让环节税负。土地增值税纳税方式的规划，是转让商铺/写字楼降低税负的重中之重！！

04  几点思考

思考1    纳税地点？发票如何开具？

自然人转让不动产的纳税申报地点为不动产所在地，应向不动产所在地税务局按规定申报缴纳相关税费并取得完税凭证、保存好转让合同及相应交易资料。不动产所在地税务局按规定代转让方开具房屋转让发票。

思考2   自然人转让不动产，税务局可否减按1%开具发票？

按照财税2016.36号文件规定，个人转让不动产实行差额简易按5%征收率征收增值税；目前对小规模纳税人3%征收率减按1%征收增值税，仅适用于小规模纳税人3%征收率的经营范围，不包含转让不动产。

注：根据增值税法及相关规定，自然人在2026年1月1日之后转让商铺、写字楼等非住宅房产，按差额简易征收方式计算增值税，征收率为3%。

思考3   阴阳合同风险及法律责任，对哪一方更不利？

现实不动产交易中，因转让方税负过重，要求受让方与其签订“阴阳合同”，“阴”合同用于合约履行，“阳”用于双方申报纳税，此法违反税收征收管理法相关规定，按规定承担税务行政责任，情节严重的，达到刑法201条逃税罪规定的，追究刑事责任。

签订“阴阳合同”，对受让方更为不利，当被发现时，受让方同样承担相应法律责任；随着数据管控、智能征管的推行，签订“阴阳合同”的行为，迟早被发现。退一步，即使侥幸逃过，对应受让方来说，未来转让不动产将承担更重的税负，即本应由转让方承担的税费由受让方承担，对于土地增值税来说，将适用更高的税率。

思考4   非货币资产投资可否适用优惠政策？

目前，自然人以不动产出资设立/投资公司，暂无相关优惠政策，国家对非房地产企业法人以不动产投资有一定的优惠政策。自然人以不动产投资，税收上视为二个交易行为：不动产转让，投资。目前，对自然人以非货币资产投资，可以 分期缴纳个人所得税。

文章来源：冯有成 大有税悟