详解土地增值税清算收入确认
房地产开发土地增值税清算时不含税清算收入如何计算确认？
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)第一条规定，房地产企业土地增值税清算时，已售房地产项目收入金额的确认方法如下：
全额开具发票的，土地增值税清算时，若已全额开具商品房销售发票，按照发票所载金额确认收入。
未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
营改增后，土地增值税清算收入的计算，需要考虑土地成本抵减增值税销售额的因素。
根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。一般情况下，营改增后，土地增值税清算收入=含税销售收入÷（1+适用税率）。
在土地增值税清算时，对于适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。因此，有的税务机关认为，土地增值清算收入要考虑土地成本抵减销售额计算增值税因素，以收入扣减实际缴纳增值税来计算不含税收入。
这种情况下，销项税额的计算公式为：销项税额=（含税销售收入-土地价款）÷（1+9%）×9%。土地增值税应税收入=售房全部价款及有关经济收益-计算出的增值税销项税额，经过推导可得土地增值税应税收入=（含税销售收入＋本项目土地价款×9%）÷（1＋9%）。这个公式是在考虑土地价款抵减销售额而减少的销项税金的基础上，对含税销售收入进行调整来确定土地增值税清算收入。
假设某房地产开发企业销售商品房取得含税销售收入为1090万元，该项目对应的土地成本为300万元，当期允许扣除的土地成本为200万元。则相关计算如下：
首先计算销项税额，根据公式：销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%，即(1090 - 200)/(1 + 9%)*9%
=890/1.09*0.09
=73.85（万元）
土地增值税应税收入=含税销售收入-销项税额，即1090 - 73.85 = 1016.15（万元）
也可以直接用公式“土地增值税应税收入=含税销售收入-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%”计算，即1090-(1090 - 200)/(1 + 9%)*9%
=1090 - 890/1.09*0.09
=1016.15（万元）
不同地区对于土地价款抵减的销项税在土地增值税清算时的处理方式存在差异。如广州、安徽等地采用收入加回、土地成本全额扣除的方法，即纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而减少的销项税金，应调增土地增值税清算收入，且不调减土地成本。但也有像福建等地认为抵减的销项税额实质是成本的减少，需调整土地成本，这样处理会影响加计扣除基数，不过这种观点并非主流。
而适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额，土地增值税清算收入=含税销售收入÷（1+征收率5%），这种情况下不涉及土地成本对清算收入的直接影响。
在企业所得税汇算清缴时，房地产企业一般计税收入不直接考虑土地成本的扣除。
土地成本在计算企业所得税时，是作为开发产品的计税成本进行扣除的，而非直接在计算收入时考虑扣除。企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用，包括土地成本等，在开发产品完工后，按规定计算已销开发产品的计税成本，在企业所得税汇算清缴时扣除，以此来计算应纳税所得额。
根据《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会〔2016〕22号）规定，房地产企业土地开发成本抵减的增值税在所得税中的处理方式如下：
会计处理时，发生成本费用时，借记“主营业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”科目，贷记“主营业务成本”科目。这意味着土地价款抵减销售额应冲减“主营业务成本”，即销售房产项目的主营业务成本是不含土地出让价款所抵减的销项税额的。
因此，计算企业所得税时允许扣除的主营业务成本，应以剔除土地出让价款所抵减的销项税额后的金额确认。虽然不同地区对于土地价款抵减的销项税在土地增值税清算时的处理方式存在差异，但在企业所得税处理上，总体遵循上述规定。
土地增值税应税收入的确认
相关政策：
1、根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
2、根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（2016年第70号）第一条规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。
因此，根据上述1、2两个文件，适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收入=转让房地产收入÷（1+适用税率）。
3、根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 财税〔2016〕36号 附件2）一、（三）10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
4、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（2016年第18号公告）第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：
销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）
第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
第六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。
因此，根据上述3、4两个文件，适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-增值税销项税额。
公式推导：
土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-销售额×适用税率
土地增值税应税收入=全部价款和价外费用-（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）×适用税率
土地增值税应税收入=全部价款和价外费用÷（1+适用税率）+当期允许扣除的土地价款÷（1+适用税率）×适用税率
最新消息：
适用增值税一般计税方法的房地产开发企业，清算时，其土地增值税应税收入如何确定？
发布时间：2025-12-23
答：自2026年1月1日起，土地增值税政策主动发布（一）第2条问答废止。税务机关在进行清算审核时，对适用增值税一般计税方法的纳税人，其“转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额”的处理，按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（2016年第18号）执行。已出具清算审核结论的项目不作调整。
土地增值税清算时如何确定土地增值税的应税收入？
2016年营改增是中国目前规模最大的结构性减税措施，对各界与各行业的影响广泛而深远。而房地产开发企业从原来营改增之前的营业税纳税义务人变更为营改增之后的增值税纳税义务人，这一根本性的政策改革使房地产开发企业土地增值税应税收入的确认发生了根本性的改变。为更好的理解土地增值税应税收入的确认，作者对土地增值税应税收入进行系统性的讲解，方便大家更好的理解！
一、土地增值税应税收入：
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第五条：条例第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
根据以上法规，土地增值税应税收入的具体构成主要包括以下几个方面：一是转让房地产所取得的全部价款及有关经济利益。因此收入不仅限于货币资金，还包括实物收入和其他形式的经济利益，例如将开发产品包括用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等。二是与转让房地产相关的其他收入，例如在转让过程中收取住户的违约金、赔偿金等，这些款项同样属于应税收入的一部分。
房地产企业通过开发产品换取的其他经济利益，应视同销售，其按下列方法和顺序确认收入：1. 按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2. 由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
二、土地增值税应税收入是否等同于会计上的主营业务收入？
《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）一、关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；
《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条 房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
根据以上法规，（国家税务总局公告2016年第70号）“不含增值税销项税额”里讲的“销项税额”是指房地产开发企业实际发生的销项税额而不是“发票销项税额”。计算方法：增值税销项税额＝发票销项税额－销项税额抵减
土地增值税应税收入＝全部价款和价外费用－增值税销项税额
=全部价款和价外费用－（发票销项税额－销项税额抵减）
＝主营业务收入＋销项税额抵减
也就是说，房地产企业开发项目的“土地增值税应税收入”是在主营业务收入的基础上加上“销项税额抵减”金额。
三、如何计算不同产品类型的土增税应税收入？
（国家税务总局公告2016年第18号）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款
当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。
根据以上法规，房地产企业应当使用建筑面积法计算增值税销项税额时应该扣除的土地成本。对房地产企业同时开发多个项目或者同一项目开发不同产品类型的，首先应该在不同开发项目（清算单位）间分摊土地成本，再根据同一项目（清算单位）不同的产品类型，按建筑面积法分摊土地成本，从而计算出不同的产品类型土地增值税应税收入应该增加销项税额抵减。
考虑各省、自治区、自辖市地方政府和税务机关对土地增值税执行的差异，房地产企业一定要和当地主管税务机关沟通，了解当地税务机关土地增值税的政策，以减少税务风险。
文章来源：房地产财税咨询
