一文梳理：转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率、税率、征收率
摘要：新纳入试点行业纳税人除不动产（含房地产，住房）的销售、出租适用增值税征收率为5%外，其余为3%，有特殊规定的除外。...
新纳入试点纳税人转让不动产、不动产经营租赁、建筑服务、销售自行开发房地产四项业务的预征率，税率，征收率看似比较复杂，笔者对其进行了梳理，以帮助记忆。
一、预征率：
（一）一般计税
1、跨县市建筑：2%
2、不动产经营租赁、房地产销售：3%
3、转让不动产：5%
（二）简易计税
1、个人（包括个体工商户和其他个人）出租住房：1.5%（减按1.5%计算）
2、跨县市建筑、房地产销售：3%
3、不动产（个人出租住房外）经营租赁、转让：5%
小结：
1、预征率有2%、3%、5%三档，还有个人出租住房特例按1.5%计算。
（1）一般计税预征率用3%的多（理解：减负思路）。
例外情况：
转让不动产时预征率是5%（理解：由地税代征，不区分是一般计税还是简易计税）；
跨县市建筑是2%（理解：设的低是为了避免因在建筑服务地大量超缴，机构所在地出现留抵，占压纳税人资金）；
（2）简易计税的预征率用5%的多（理解：和征收率一致，保证原有地方财政收入不受影响）；
例外情况：
建筑服务业（和征收率一致）和房地产销售（理解：是按预收款计算）是3%；
个人出租住房是按照5%的征收率减按1.5%计算。（营业税政策平移）。
2、一般计税和简易计税预征率相同的有：房地产销售都为3%，转让不动产都为5%。
3、计算公式：一般情况下，应预缴税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×预征率
例外情况：
（1）转让不动产不论一般计税还是简易计税，均按5%征收率进行换算，即预缴时都是：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×5%。（理解：转让不动产由于是地税代征，纳税人身份由国税掌握，无法区分是不是一般纳税人）
（2）房地产销售的应预缴税款=预收款÷（1+适用税率/征收率）×3%;（理解：延续营业税的操作方法，收到预收款后直接乘以3%计算应预缴税款，但现在可以换算成不含税价，减轻了房地产企业的现金流压力。）
（3）个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额：（含税销售额-可扣除）÷（1+5%）×1.5%。
（4）除其他个人外，应向不动产所在地/建筑服务发生地税务机关预缴税款，向机构所在地税务机关申报纳税。（理解：其他个人提供建筑服务，销售或者租赁不动产，转让自然资源使用权，应向建筑服务发生地、不动产所在地、自然资源所在地税务机关申报纳税。）
（5）纳税人提供道路通行服务，在机构所在地直接申报纳税即可，不需要预缴税款。（理解：公路很长，可能跨好几个县（市、区）甚至跨省。）
4、预缴时可从含税销售额中扣除的（公式中简称可扣除）：
（1）转让不动产：不动产（不含自建）转让，可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额，只要不是自建，一般计税和简易计税在预缴时都可扣除；
（2）个人转让住房：销售购买2年以上（含2年）的非普通住房，可扣除购买住房价款，仅限于北京市、上海市、广州市和深圳市地区，其他地区免征增值税。
（3）跨县市建筑：可扣除支付的分包款。
二、税率/征收率
（一）一般计税 :四项业务税率全部为11%；
（二）简易计税：四项业务中除了跨县市建筑，试点前开工的高速公路的车辆通行费征收率为3%，其他征收率为5%；个人出租住房按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
小结：
1、新纳入试点行业纳税人除不动产（含房地产，住房）的销售、出租适用增值税征收率为5%外，其余为3%，有特殊规定的除外。
2、简易计税时，四项业务除房地产销售外，预缴税款的计算和申报应纳税款的计算一致。（理解：这意味着适用简易计税方法所实现的增值税其实已经在预缴地即建筑服务发生地和不动产所在地入库。）
3、申报时：应纳税款=（含税销售额-可扣除）÷(1+税率/征收率）×税率/征收率/1.5%。
4、申报时可从含税销售额中扣除的：
（1）适用简易计税的不动产（不含自建）转让：可扣除不动产购置原价或取得不动产时的作价后的余额为销售额；一般计税自建和非自建不动产都不得扣除（理解：一般计税凭专票抵扣）。
（2）跨县市建筑：简易计税可扣除支付的分包款，一般计税不得扣除。（理解：继续沿用了原营业税差额征税规定，一般计税凭专票抵扣）；
（3）房地产销售：一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款，简易计税不得扣除。
作者单位：安徽歙县国税局稽查局
