房地产企业各税种缴纳与"建筑面积"有什么关系?

对于房地产企业而言，建筑面积是一个多种含义的专业名词，在不同的项目中具有不同的用法，然而对我们进行财税核算的人员来说，要求的是准确理解与把控，如果不能准确核算，那么将预示着我们的税收缴纳会出现差错或存在风险。

一、什么是规划建设用地面积?

规划建设用地面积是指项目用地红线范围内的土地面积，一般包括建筑区内的道路面积、绿地面积、建筑物所占面积、运动场地等等。是按土地使用的主要性质划分的各种建设用地的面积。

例如：某房地产企业购买一块地,但由于市政或其他原因需要占用一些土地,如：市政道路、路边高压线等,根据国家规定需要退出多少米才能建房，因此土地证面积并不一定是建设用地面积,土地证面积减去不能用的面积后就是规划建设净用地面积。

二、什么是总建筑面积?

总建筑面积是指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以下各层建筑面积之总和。简单的说，就是建筑物各层的水平投影面积的总和。

三、什么是可售建筑面积?

可售建筑面积就是取得了《商品房预售许可证》、可以进行预售和销售的商品房面积，是经过批准预售的面积，包括已经预售和正在预售的商品房面积。

四、什么是房地产项目可供销售建筑面积?

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，即计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积和销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

计容积率地上建筑面积，一般情况下是指可以出售的总建筑面积，还包括可以申报产权的部份地下建筑面积(车库或停车位)

五、与“增值税”有关的“建筑面积”

（一）房地产项目可供销售“建筑面积”，怎么理解?

房地产项目可供销售建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，即房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积以及地下车位建筑面积。

（二）当期销售房地产项目“建筑面积”，怎么理解?

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

（三）当期销售“建筑面积” 允许扣除的土地价款，怎么计算?

当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

六、与“房产税”有关的“建筑面积”

（一）如何根据房产“建筑面积”，确定土地原值面积?

对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。

（二）哪些业务可以根据“建筑面积”，免征房产税?

对自供热单位，按向居民供热“建筑面积”占“总供热建筑面积”的比例计算免征供热所使用的厂房及土地的房产税。

七、与“土地增值税”有关的“建筑面积”

（一）已转让“建筑面积”达到多少?主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

（二）清算后，转让或销售房产对应的“建筑面积”成本费用，如何确认?

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

八、与“城镇土地使用税”有关的“建筑面积”

（一）对自供热单位，按向居民供热“建筑面积”占“总供热建筑面积”的比例计算免征供热所使用的厂房及土地的城镇土地使用税。

（二）对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房“建筑面积”占“总建筑面积”的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。

（三）在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房“建筑面积”占“总建筑面积”的比例免征城镇土地使用税。

九、与“印花税”有关的“建筑面积”

（一）对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房“建筑面积”占“总建筑面积”的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的印花税。

（二）在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收(拆迁)补偿协议或棚户区改造合同(协议)，按改造安置住房“建筑面积”占“总建筑面积”的比例免征印花税。

阅读二：企业将开发的商业地产用于自用或出租,是否需要缴纳土地增值税?

在房地产开发过程中，总有部分房产会转成企业的自持物业，那么，企业将开发的商业地产转换成自持物业是否需要缴纳土地增值税?

案例

企业将商业地产转成自持物业是否需要缴纳土地增值税?

嘉诚房地产开发公司开发一楼盘，既有住宅、临街门面也有写字楼，公司将95%的商业地产都已经地外销售，只有少量位置欠佳的房产无人问津，于是公司决定自持，将来用于自用或出租。

那么，企业将开发的商业地产用于自用或出租，是否需要缴纳土地增值税?

政策依据

根据国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)第十九条第(二)项规定，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

政策解析

通过对以上政策的分析，房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，产品主要是对外销售的，销售给客户属于销售，销售给自己也属于销售。

也就是说，在销售给客户时办理了产权转移，需要缴纳土地增值税，如果将开发的商业地产用于自持，将产权转移到公司名下，则同样需要缴纳土地增值税，如果没有办理产权转移，还停留在“产品”的阶段，则不需要缴纳土地增值税。

文章来源： 马昌尧讲税       作者：马昌尧