房地产企业取得土地出让金返还款如何进行财税处理？

一、企业从政府取得土地入账需要哪些附件资料？

实务中我们企业从政府取得土地，无论是后续开发还是自持建设办公厂房等，都应取得相应齐备的手续资料入账，以免在后续成本不予扣除给企业造成税费损失。土地成本入账应附有基本资料如下：

1.土地招牌挂或划拨等方式政府文件、会议纪要；

2.土地出让或划拨协议（合同）；

3.取得土地支付价款所对应政府财政票据；

4.支付土地价款转账凭据；

5.土地评估报告；

6.其他相关资料。

二、实务中企业从政府取得土地出让金返还款常见3种类型应如何进行财税处理？

观点一：政府返还土地出让金用于回购安置房

甲房地产开发企业通过招拍挂购入土地50亩，与国土部门签订的出让合同价格为5000万元，企业已缴纳5000万元。协议约定，在土地出让金入库后以财政支持的方式给予甲公司1000万元，用于回购回迁房款，此项目为老项目。

（1）增值税

甲企业收到政府返还的用于回购安置房的土地出让金1000万元，若为政府回购回迁房的款项，实质可理解为甲公司销售商品房取得的销售收入。需根据《国家税务总局公告2016年18号》及营改增36号文件要求，应将其款项确认收入，按适用税率缴纳增值税。

（2）土地增值税

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为，应依法缴纳土地增值税。

因此企业在收到政府回购回迁房款项1000万元，在计算土地增值税时应确认为商品房销售收入，缴纳土地增值税。

（3）企业所得税

据国税发2009年31号及相关税法规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应按照预计毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工以后，企业可在完工年度进行所得税汇算确定实际毛利额。甲企业将完工产品移送