土地增值税政策解读：房地产企业土地增值税清算之绿化费用

本期的政策解读我们将对【房地产企业土地增值税清算之绿化费用】的相关知识点进行解读。

一、案例：绿化费用明显偏高

某房地产项目总建筑面积150175.05平方，景观绿化工程成本17790000.00元，主要包括场地整理、更换熟土、苗木购销种植养护、景石、雕塑、座椅等。

01、企业解释

• 工期安排紧造成承包商采购价格较高；

• 由于秋未苗木成活低，因此承包商的价格中包含包苗木死亡后更换苗木的成本；
  

• 2014年及2015年苗木价格较2016年高出很多;

• 承包商报价中有苗木运费及装卸等费用。
  

02、局方回应

• 采购价格不是"较高"，而是非常高，与同期市场价格相比，桃树单价高出17倍，山楂树单价高出5倍，栗子树单价高出13倍，法桐（15cm）单价高3.5倍，法桐（20cm）单价高5倍等；

• 苗木死亡更换苗木的成本应为数量增加，不是单价提高，苗木购销合同一般都会约定成活率；

• 不存在2014年和2016年苗木价格相差多倍的现象；

• 结算表中是"平整费用和栽植费"，无运费和装卸费的描述和金额。

二、政策：土地使用税计算缴纳要点

财税【2006】186号

以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

——纳税义务发生时间

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》

财税【2008】152号

第三条纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。

——纳税义务终止时间

河北省税收政策法规处 有关地方税业务问题解答

十四、房地产企业因商品房的出售而终止其城镇土地使用税纳税义务的时间如何确定"纳税义务终止时间"应按照《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税【2008】152号 第三条"实物或权利状态发生变化的当月末"执行。在实际工作中，终止缴纳的时间按照实物或权利状态发生变化孰先的原则确定，实物移交较早的，按相关移交手续（如将房屋钥匙交付给买受人等情形）办理的日期确定;房产证或土地证等不动产权利许可证照较早的，按证照的签发日期确定。

《财政部国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》
财税【2013】101号

在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

本月应缴纳的土地使用税=（开发项目占地面积-免税占地面积）x（1-已出售开发产品建筑面积/开发产品总可售面积）x月单位税额。

《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》
国家税务总局公告2014年第74号

通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地。是不能享受自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税的，因此如果拍地时交了耕地占用税，记得跟政府谈税收返还。

希望本期的“政策解读：土增清算之绿化费用”能给您带来一定的借鉴之处，如有疑点期望与您共同探讨解决。协同软件将不断聆听市场声音，拥抱机会和变化，与客户共同成长，为实现客户价值而不懈努力。