不同交易模式下无产权车位的增值税处理

无产权车位作为房地产企业的业态之一，建成后如何进行处置，不同的处置模式，就会产生不同的增值税纳税义务，通常情况下地下车位有以下几种处置模式：A、房地产企业与客户签订【车位租赁合同】，合同期限是20年，20年租金一次性收取。B、房地产企业与客户签订【车位租赁合同】，期限20年，到期自动续期，租金一次性收取。C、房地产企业与客户签订【车库转让合同】，转让金额一次性收取。

那么，以上三种业务模式下，增值税该如何界定并缴纳呢？

一A模式下增值税界定及缴纳方式

A模式中房地产公司签订的是租赁合同，应以不动产租赁业务缴纳增值税。收到租金即发生增值税纳税义务，同时应该按照不动产经营租赁开具发票。A模式下的增值税缴纳方式，需要区分一般计税和简易计税两种情况：（1）如果适用的是一般计税方法，应按不动产经营租赁开具9%税率的增值税发票缴纳增值税：[租金收入/（1+9%）]×9%。

（2）如果适用的是简易计税方法，应按照5%缴纳增值税：[租金收入/（1+5%）]×5%。

二B模式下增值税界定及缴纳方式

B模式下，房地产公司签订的依然是租赁合同，依据租赁合同形式应按租赁业务缴纳增值税，但是本合同的特殊之处在于，约定了到期自动续期的条款，如此，虽合同约定为租赁，但实质上合同期限与车位实际使用期限等同，实际上取得的是车位剩余年限的不动产使用权。根据【合同法】第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。按照实质重于形式原则，此业务的实际上转让的是车位的有限产权或者永久使用权，房企对该车位不再拥有任何权利，权利义务已发生实质上的转移，根据【2016】年36号文规定单位或者个人向其他单位或者个人转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。B房地产公司也许是想避开车位的土地增值税，签订了租赁合同，但是其业务实质是将车位进行了永久转让。按规定，应认定为销售不动产缴纳增值税。B模式下的增值税缴纳方式，也需要区分一般计税和简易计税两种情况：（1）如果适用的是一般计税，收到预收款时，先按照3%预交增值税：[租金收入/（1+9%）]×3%；增值税纳税义务实际发生或者开具销售不动产发票，按 [租金收入/（1+9%）]×9%-已预交的增值税申报并缴纳增值税。

（2）如果适用的是简易计税，收到预收款时，先按照3%预交增值税：[租金收入/（1+5%）]×3%；增值税纳税义务实际发生时或者全额开具销售不动产发票时，按[租金收入/（1+5%）]×5%-已预交的增值税申报并缴纳增值税。

三C模式下增值税界定及缴纳方式

C模式下，地产企业直接与客户签订的是车位转让合同，属于车位作为房企的待售产品对外转让行为，应按照销售不动产缴纳增值税。故C模式下的增值税缴纳方式和B模式下的处理是一样的。

文章来源： 德居正财税咨询