房地产企业所得税收入这么确认

2022年的企业所得税汇算清缴即将到来。作为房地产财务的你，是否对企业所得税收入存有疑问呢，今天就带大家了解下房地产企业所得税收入的那些事。

日常工作中，房地产企业账面上大多根据交付来确认收入，但房地产企业所得税是根据签订的销售合同条款来确认收入的。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号（以下简称31号文）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

这下你可能迷茫了，我们销售的是期房，虽然收了房款，但是房屋还没建好，没有移交给客户，没法核算完整的成本，这要是确认收入了，那我的成本怎么结算呢。

请注意啦，这里的销售收入，包括完工产品的收入和未完工产品的收入。

31号文第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产权证明。

财务人员要加强与其他部门的信息沟通，及时掌握房屋竣工备案、投入使用和初始产权证明办理情况，只要符合其中一个条件，开发产品就属于完工产品。

针对已签订销售合同的未完工产品，企业应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市税务局规定。

（请注意：针对房地产开发企业特定纳税调整明细表，企业在填写销售未完工产品预计毛利额和转回的销售未完工产品预计毛利额时，记得填写实际发生的税金及附加、土地增值税和转回实际发生的税金及附加、土地增值税。）