问题：土地增值税核定征收
业务类型：核定征收
咨询对象：河南省税务局（2019-10-26）
留言内容
你好，我是一房地产公司，我公司在营改增之前有部分老项目，现在达到清算条件，需要清算，但是在营改增之前，由于所得税核定征收，财务对票据要求不严，很多成本未取得发票，导致现在无法清算，营改增后所得税查账征收后，新项目票据规范。我们想咨询下，对我公司的老项目土地增值税能否按核定征收，对新项目进行查账清算。
答复机构：河南省税务局（2019-10-29）
答复内容
您好！您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下： 一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）规定，第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条 计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。…… 二、根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）规定，第五章 核定征收 第三十三条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的，可实行核定征收。（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第三十五条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后，税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，经主管税务机关审核合议，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。第三十六条 对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。…… 三、根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)规定：一、土地增值税的清算单位，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。…… 因此，建议您参考上述文件规定，对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。具体相关事宜您可联系主管税务机关确认。 感谢您的咨询！上述回复仅供参考，若您对此仍有疑问，请联系12366纳税服务热线或主管税务机关。
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