土增清算哪些能扣哪些不能扣？

遇到以下类似问题看土增体系原文：

土地增值税清算哪些成本可以扣除？扣除项目有什么要求？

竣工验收之后发生的成本，土地增值税可以扣除吗？土增清算成本归集错误，不同扣除项目混淆有什么风险？

直接转让土地使用权，土地增值税能不能20%加计扣除？生地开发成熟地再转让，土地增值税可以加计扣除吗？

分期缴纳土地出让金的利息，土地增值税可以扣除吗？土地出让合同分期缴款利息，土增计入土地成本还是开发费用？

契税能不能作为土地增值税20%加计扣除的基数？土地增值税清算，契税计入土地成本还是开发费用？

土地闲置费和土地出让金滞纳金土增处理一样吗？缴纳的土地闲置费土地增值税可以扣除吗？

15、房产开发项目扣除项目范围基础框架（全国口径）

【实务导读】

本套规则确立“五大扣除项目”法定边界，是土增清算扣除判断的原点。任何一项支出，首先要判断是否归属于五大类别之内；不在法定类别内的支出，即便真实发生，也不得在土增税前扣除。地方文件仅负责细化执行标准，无权创设新的扣除类别。土地增值税扣除项目基础框架由国务院令第138号暂行条例，财法字〔1995〕6号实施细则对扣除范围予以细化概括，财税字〔1995〕48号补充印花税扣除特殊规则，三者构成全国层面扣除项目顶层法规。扣除大类执行全国统一框架，开发费用比例授权各省确定，部分事项存在地方细化口径，实务清算需结合属地规定执行。

【全国政策原文】

计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第六条，一九九四年一月一日起施行

【实施细则原文】

条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房增开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

政策依据：《暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条

【财税公告原文】

细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。

政策依据：财税字[1995]48号第九条

【实务解读】

1、法规层级与适用边界

暂行条例划定土增税五大扣除项目法定范围；实施细则完成成本、费用、税金、加计扣除的定义拆解；48号文专门解决印花税扣除主体差异。

整体扣除大类框架全国统一，但房地产开发费用扣除比例授权省级政府确定，拆迁补偿、公共配套、开发间接费等大量实操细节，各地会出台地方口径，清算不能只看全国文件，必须匹配属地政策。

2、开发成本与开发费用核心区分（高频风险）

房地产开发成本为项目实际发生直接成本，可作为加计20%扣除的计算基数。

房地产开发费用包含管理、销售、财务费用，不按照账面实际发生额据实扣除，采取限额公式计算扣除。实务常见风险：将集团总部管理类支出混入开发间接费用，虚增开发成本，清算会被予以调减。

3、印花税扣除主体差异风险

房地产开发企业，转让环节印花税不再在税金项下重复扣除；非房地产企业转让不动产，转让环节印花税可作为转让相关税金扣除。实务中房开企业容易出现重复扣除印花税的错误。

4.扣除范围越界风险：支出真实发生，但若不属于五大法定扣除项目，即便有发票、有实际付款，土增清算依然不得扣除，不能以会计账面发生作为土增扣除的直接依据。

5.地方口径不能突破上位框架：地方文件仅对五大项目内部细节细化，不能新增第六类扣除项目；清算时先以上位条例、细则定大方向，再套用本省细化规定。

6.后续细分条目溯源要求：后续清算对土地成本、建安、配套、税金等逐项甄别时，均应当回溯本篇基础框架作为判断源头，避免单项处理脱离上位法规。

16、房地产开发项目土地增值税清算扣除项目要求（全国口径+新疆口径）

【实务导读】

国税发〔2006〕187号确立全国土增清算扣除凭证基础规则，财税2016年43号公告补充增值税进项税对扣除项目的影响；新疆2025年第2号公告第七条，在全国法规基础上进一步细化本地清算扣除的五项约束条件，新疆辖区项目清算需同时遵从上位全国文件与该地方条款。

【国税发原文】

房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

政策依据：国税发[2006]187号第四条第一款，自2007年2月1日起执行

【财税公告原文】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

政策依据：财政部税务总局公告2016年第43号第三条第二款

【新疆地方政策原文】

土地增值税清算扣除项目应当符合下列要求：

（一）经济业务应当是真实发生的，其发生时间原则上不应晚于清算项目竣工验收备案；

（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

（三）计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除；

（四）扣除项目金额应当按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条的规定，准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

（五）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

政策依据：新疆2025年第2号公告第七条，2025年7月9日起施行

【实务解读】

1、法规体系逻辑

国税发〔2006〕187号明确全国通用原则：土增扣除以条例、细则五大扣除类别为框架，一般情形下无合法有效凭证不得扣除。

财税2016年43号公告解决营改增后税会差异，可抵扣进项税额不能计入土增扣除成本，不可抵扣进项可以计入扣除项目。

新疆2025年2号公告第七条没有创设新扣除类别，是对上位法的落地细化，从业务真实性、发生时点、凭证、科目归集、成本归属分摊五个维度，统一新疆本地清算审核执行标准。

2、逐条解读新疆五项约束

①业务真实，支出发生时间原则不晚于竣工验收备案。并非绝对一刀切，表述为“原则上”，竣工验收备案之后发生的、确属本项目的后续成本，实务需准备充分资料与主管税务机关沟通确认。

②成本费用必须实际发生，土增扣除不接受预提成本，会计账面计提尚未实际支付的支出，清算不得扣除。

③延续全国口径，实际发生但缺少合法有效凭证，不得扣除。

④必须严格按照实施细则第七条，区分土地成本、开发成本、开发费用，不得互相混同，这是前面研习库扣除总框架的延续应用。

⑤成本归属限定：只能扣除本项目直接发生，或者按规定合理分摊过来的成本，其他项目、集团无关支出不得计入本项目扣除。

3、实务风险与关注点

①时间节点风险：成本支出尽量控制在竣工验收备案前；竣工验收后发生的属于本项目的后续工程、维保类支出，提前留存合同、结算、付款凭证，提前与税务机关沟通，不能直接默认可以扣除。

②预提成本风险：会计账面计提但未实际支付的建安、配套等预提费用，无论是否有合同，土增清算一律不予扣除。

③进项税处理风险：已抵扣的增值税进项税额，务必剔除，不能计入土增扣除项目；一旦错误计入，会虚增扣除成本，清算会做纳税调减。

④科目归集混淆风险：土地成本、开发成本、开发费用边界不能混淆，例如不能把期间费用计入开发成本，否则会错误享受20%加计扣除。

⑤成本归属与分摊风险：多个项目共用的土地、公共配套，必须做合规分摊；其他项目发生的成本，不得挪入本清算项目扣除。

⑥地域效力：新疆2025年2号公告第七条仅适用于新疆地区，外省项目不能直接套用“竣工验收备案”这一时点要求。

⑦凭证风险：“实际发生”+“合法有效凭证”两个条件同时满足，缺一不可，仅有付款没有合规票据，依旧不能扣除。

17、关于从事地产开发的纳税人加计百分之二十扣除的政策问题（新疆口径）

【实务导读】

土增税全国细则仅原则规定房地产开发纳税人可享受20%加计扣除，针对仅做土地整理、未进行房产开发的情形，全国层面未进一步细化。新地税三〔1997〕27号第六条，对新疆辖区内土地转让场景下20%加计扣除适用边界作出地方补充规定，该条款为新疆本地清算执行口径，不能直接套用于其他省份。

【新疆地方政策原文】

(一)对于单纯从事地皮买卖，而不进行开发的纳税人，不允许加计百分之二十的扣除。

(二)对于把生地进行开发变成熟地后再进行转让的，可就其取得土地使用权所支付的金额和开发土地的成本之和加计百分之二十的扣除。

政策依据：新地税三[1997]27号第六条

【实务解读】

1、该文件是在《土地增值税暂行条例实施细则》框架之下，针对土地转让业务的本地化细化，并未突破上位法规，仅厘清两类土地转让业务加计扣除的界限。

2、地域适用风险：本条款仅适用于新疆，其他省份土地转让加计扣除遵从当地政策，不可直接照搬新疆口径。

3、区分“单纯卖地”与“生地变熟地”的核心判定，在于纳税人是否实际发生土地开发整理支出；仅拿地、无任何土地开发投入直接转让，一律不得加计扣除。

4、生地变熟地转让，加计扣除基数仅包含土地取得成本与土地开发成本，销售费用、管理费用、财务费用不纳入加计基数。

5、实务清算需要留存土地开发整理相关佐证资料（合同、付款、工程资料），以此证明已经完成生地到熟地的开发行为，作为享受加计扣除的支撑依据。

18、分期缴纳土地出让金支付的利息（新疆口径）

【实务导读】

全国土增税法规未专门对分期缴纳土地出让金产生的利息作出明确规定。新疆2025年第2号公告对此作出地方专项规定，明确该类利息的土增税扣除归类，该口径仅适用于新疆地区，其他地区需遵从当地政策。

【新疆地方政策原文】

土地出让合同中约定分期缴纳土地出让金的利息，实际支付并取得合法有效凭证的，列入“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。

政策依据：新疆2025年第2号公告，2025年7月9日起施行

【实务解读】

1、政策核心归类逻辑

分期缴纳土地出让金产生的利息，属于拿地环节向政府支付的出让金衍生支出，新疆口径将其归入取得土地使用权所支付的金额，而非房地产开发费用中的财务利息。归入土地成本，该部分利息可以参与20%加计扣除，这是本条款最关键的实务影响。

2、两项硬性前置条件

①该利息必须是土地出让合同书面约定的分期缴款利息，不属于企业对外融资借款利息；

②必须已经实际对外支付，并且取得合法有效凭证，二者缺一不可，未实际支付的利息不得预提扣除。

3、地域适用风险：该规则是新疆地方公告，仅对新疆辖区项目生效，外省项目不能直接套用本归类方式，其他地区该类利息的扣除口径各地存在差异。

4、区分两类利息：出让合同约定的分期缴款利息≠企业开发项目融资借款利息。项目贷款利息依旧按照开发费用利息规则处理，不适用本条。不可把外部融资利息混入土地使用权支付金额。

3、凭证风险：仅合同约定不足以支撑扣除，必须要有实际付款流水、政府开具的合规票据，清算会重点核验支付与凭证资料。

4、加计扣除连锁影响：归入土地成本后，该利息可以参与20%加计扣除，会同步影响土增税计税基数，企业在成本台账中需要单独归集该部分利息，避免与一般借款利息混淆。

5、时间效力：公告自2025-07-09施行，需要关注项目对应的清算适用时点，按照政策施行时间匹配项目业务。

19、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题（全国口径）

【实务导读】

针对拿地环节缴纳契税在土地增值税中的归类，国税函〔2010〕220号第五条作出全国统一规定，明确契税计入取得土地使用权所支付的金额，该口径全国通用，是土地成本归集的法定依据。

【国税函原文】

房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

政策依据：国税函[2010]220号第五条

【实务解读】

1、成本归类逻辑

本文件明确，拿地环节缴纳的契税，不属于开发费用，归入取得土地使用权所支付的金额。计入土地成本后，契税可以参与20%加计扣除，直接影响土增扣除总额。

2、适用范围限定

仅针对为取得土地使用权而缴纳的契税。土地后续转让、房屋权属变动产生的其他契税，不适用本条，不能计入本项目土地取得成本。

3、实务风险与关注点

①归集错误风险：实务容易误将契税计入管理费用或者开发费用，一旦归类错误，将丧失20%加计扣除，造成扣除金额减少。

②凭证要求：契税完税凭证是扣除的核心依据，需要对应本项目土地权属，留存完税票据、缴款记录。

③分摊风险：一宗土地分期、分项目开发，对应的契税应当随同土地成本按合理方法在各清算项目之间分摊，不得全部计入单一项目。

④业务边界：只有拿地环节的契税计入土地成本；企业受让存量房产、后续产权变更产生契税，不得混入本项目土地取得金额。

20、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题（全国口径）

【实务导读】

国办发〔2005〕26号为土地行政管理层面的处置规定，明确土地闲置费征收、无偿收回土地的行政规则；国税函〔2010〕220号第四条，从土地增值税层面作出配套规定，明确企业缴纳的土地闲置费不得在土增清算中扣除，该规则全国统一适用。

【国办发原文】

要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

政策依据：国办发〔2005〕26号 第二条第二款

【国税函原文】

房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

政策依据：国税函[2010]220号第四条

【实务解读】

1、两套文件的关系

国办发〔2005〕26号属于土地行政管理政策，规范自然资源部门如何征收闲置费、收回土地；国税函〔2010〕220号是土地增值税的税务处理规则。

即便企业按照国土管理要求实际缴纳土地闲置费，有真实支出、有合规票据，在土地增值税清算时依然不允许作为扣除项目。

2、业务本质理解

土地闲置费属于企业自身逾期开发造成的行政类支出，不属于取得土地使用权的必要成本，因此不纳入土增五大扣除项目范围，同时也不允许参与20%加计扣除。

3、实务风险与关注点

①归集误区风险：实务中不要将土地闲置费计入“取得土地使用权所支付的金额”或者房地产开发成本，无论会计账务如何核算，土增清算必须做剔除处理。

②区分土地闲置费与土地出让金、土地滞纳金：土地出让合同项下的出让金、符合规定的分期出让金利息可以按规定扣除；土地闲置费单独做行政收费，不得扣除。注意区分土地滞纳金，二者不要混淆。

③企业所得税与土地增值税差异：土地闲置费企业所得税按规定可以税前扣除，但土地增值税不允许扣除，存在税会、税种差异，两套申报表处理口径不一样，清算时重点甄别调整。

④土地被无偿收回场景：土地被政府无偿收回，不再进行项目开发，不再适用房地产开发项目土增清算规则，按资产处置业务处理。

文章来源：务实新税