土地增值税：开发间接费中的“销售设施建造费”和“物业完善费”可以扣除吗？

销售设施建造费

开发间接费是指直接组织、管理开发项目发生的现场管理费用，如工程部人员的工资、办公费、水电费等。为销售而建造的售楼处、样板间等设施，其性质属于项目营销推广活动，与“直接组织、管理开发项目”无关，因此不计入开发间接费用。

销售设施建造费应计入销售费用（期间费用），不能计入房地产开发成本，由于其为期间费用，也无法在计算加计扣除（20%）基数中体现，直接影响扣除总额。

如果销售设施建造费是主体内临时售楼部、样板房，建成之后有偿转让，可计算收入，那么可计入成本并准予在土地增值税扣除。

比如利用会所等配套设施改造为售楼部，后期移交，视同配套设施处理，符合条件可以在土地增值税税前扣除。

根据国税发（2009）31号第27条，开发间接费用包括项目营销设施建造费。因此，从企业所得税角度，营销设施建造费通常被视为开发商品房的必要成本，予以资本化，计入开发成本中准予扣除。

物业完善费

物业完善费是预提费用，通常是指为小区物业管理而预先提取的费用（物业开办费、前期物业管理费）。根据土地增值税规定，房地产开发企业预提费用，除另有规定外，不得扣除。

根据（房地产开发经营业务所得税处理办法）国税发2009年31号第32条规定，应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。所以在年度企业所得税汇算清缴时，即使尚未实际支付，只要符合规定，企业可以将这部分预提费用作为成本扣除。

借：开发成本（开发产品）

贷：应付账款—预提费用

如果物业完善费不属于预提范畴，而是实际支付给物业公司的“进场开办费”或物业管理基金，通常按期间费用处理。

借：管理费用—物业费（物业开办费）

贷：银行存款

文章来源：数经 Q&税