土增清算干货：城改、回迁项目清算大坑！

土增清算干货：城改、回迁项目清算大坑！拆迁补偿费这么扣才合规（陕西实务版）

系列说明：本系列结合陕地税发〔2008〕89号、西地税发〔2010〕235号、国税函〔2010〕220号，聚焦陕西、西安、渭南、杨凌房地产项目土地增值税清算实操，房企财务、税务师事务所可直接用于项目自查、报告撰写 。

城改、旧改、回迁安置，是陕西本土房企非常高频的业务场景。

很多企业项目收入核算没问题、建安发票齐全，但清算审核时，拆迁补偿费被大额调减、补税几十万甚至上百万。

究其根源：拆迁补偿费属于土地征用及拆迁补偿费，是土增扣除项目中，少数不强制要求取得增值税发票的成本，但绝不等于“没有凭证就可以随便列支” 。

尤其西安大量城中村改造项目，回迁实物安置、货币补偿、异地安置、面积补差交织在一起，政策细节多、各地执行口径有差异，一旦处理错误，直接影响20%加计扣除基数，税负会发生巨大变化。

今天第八篇，我们拆解陕西地区拆迁补偿费扣除规则、回迁房视同销售、补差款处理、凭证链要求、高频踩坑点，区分西安与省内其他地市口径差异。

一、政策底层：拆迁补偿费在土增中的定位

土地增值税扣除项目中，土地征用及拆迁补偿费，归属于「房地产开发成本」，可以参与：

1. 房地产开发费用（5%/10%）计算基数；

2. 20%加计扣除基数。

简单讲：拆迁补偿费每多1000万合规扣除，最多可以在土增中多扣1250万，对增值率影响极大。

陕西本地文件参考：

1. 西地税发〔2010〕235号第七条：征地过程支付青苗补偿、迁坟补偿、安置费，不属于发票管理范围，扣除依据：补偿协议、收付款凭证、转账凭据等资料确定 。

2. 渭南、杨凌无市级专项文件，直接执行总局+陕地税发〔2008〕89号，同样认可协议+银行流水作为主要凭据，但对证据链完整性审核严格。

??重点提醒：拆迁补偿不需要取得被拆迁个人开具的发票，但绝不等于无票即可随意扣除，整套证据链缺一不可。

二、三类拆迁安置模式土增完整处理（总局+陕西口径）

依据国税函〔2010〕220号第六条，分为本项目就地回迁安置、异地安置、纯货币安置三大模式，西安清算严格执行该套规则 。

模式1：本项目开发产品就地回迁（实物安置，西安城改项目最常见）

规则原文：房企用本项目房产安置回迁户，安置房必须做视同销售确认收入；视同销售的同时，同等金额计入本项目拆迁补偿费 。

?视同销售收入确认顺序（不可随意调换顺序）：

1. 优先：本企业同期同类房产平均销售价格（同小区同户型商品房不含增值税均价）；

2. 无同类均价：参照同一地区、同年度同类房地产市场公允价格；

3. 无公允价格：可采用评估价格。

??非常重要的误区：

?错误理解：回迁房的建安成本已经计入开发成本，再确认视同销售计入拆迁补偿费，属于重复扣除。

?正确理解：不重复扣除。回迁安置房的建筑安装工程成本正常在“建筑安装工程费”中列支扣除；视同销售形成的拆迁补偿费，属于土地征用补偿支出，二者是两套不同扣除科目，可以同时扣除，陕西西安清算实务中普遍认可该处理方式。

面积补差的计算逻辑（万能公式）

1. 房企向回迁户支付现金补差（补偿面积不足，房企补钱给老百姓）：计入拆迁补偿费，增加扣除基数。

2. 回迁户向房企支付扩面补差（回迁面积不够，老百姓补房款给开发商）：抵减本项目拆迁补偿费，减少扣除基数。

可扣除拆迁补偿费=回迁房视同销售总收入+房企支付补差款?回迁户缴纳的扩面补差款

举个简化示例（不含增值税口径）：

某城改项目，回迁房视同销售公允价8000万元，房企支付回迁户现金补差500万，回迁户缴纳扩面房款1200万。

可扣除拆迁补偿费=8000+500?1200=7300万元。

实务提醒：回迁户缴纳的扩面补差，属于应税销售收入，同时冲减拆迁补偿成本，账务、清算表两张表都要同步处理，很多企业只记收入忘记冲减成本，导致成本虚增被税务调增。

模式2：异地安置（不在本清算单位地块）

分两种情形：

1. 异地安置房屋为本企业自行开发房产：按照视同销售规则确认房屋公允价值，公允价值计入本项目拆迁补偿费；异地安置项目本身正常做土增清算。

2. 异地安置房屋为向外单位外购房产：按房企实际对外购房支出，计入本项目拆迁补偿费，需要提供购房合同、发票、付款记录。

??风险：外购安置房，不能再自行评估放大成本，只认实际采购支出。

模式3：纯货币安置，直接支付现金补偿

规则：凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

什么叫陕西口径的合法有效凭据：

①政府立项、城改批复文件；②拆迁安置补偿协议；③被拆迁人身份证复印件；④签收花名册；⑤银行对公转账流水（严禁大量现金支付）；⑥青苗、迁坟、地上附着物补偿明细清册 。

?实务中大量企业只拿银行回单，缺少协议、花名册，清算直接不予扣除。

三、西安VS渭南、杨凌口径差异（做清算报告务必区分）

重要提醒：很多中介做渭南、杨凌项目，直接照搬西安235号文号写进鉴证报告，税务直接退回不予采信。

四、陕西清算审核高频8大风险点

风险1：回迁安置房不做视同销售

部分城改企业认为回迁是义务安置，不需要确认收入。

??西安清算口径：产权发生转移，必须视同销售；不确认视同销售收入，同时拆迁补偿费也不允许扣除，双重调整，补税后果很重。

风险2：视同销售价格偏低，直接拿建安成本作为公允价

企业直接按回迁房建设成本作为视同销售价格。税务审核不予认可，要求参照同期同类商品房均价重新调整视同销售收入，同步调整拆迁补偿费。

风险3：补差款处理颠倒

①房企付给老百姓补差款，错误冲减拆迁补偿费；

②老百姓交的扩面款，没有冲减拆迁补偿费，造成成本虚高。

风险4：大量现金支付拆迁补偿，无完整签收资料

税务审核怀疑真实性，直接调减对应拆迁补偿费。实务建议全部对公转账至被拆迁人本人银行卡，留存完整转账记录。

风险5：把土地闲置费、逾期拆迁违约金计入拆迁补偿费

依据国税函〔2010〕220号，土地闲置费土增不得扣除；逾期拆迁产生的违约金、滞纳金，同样不允许计入拆迁补偿费。

风险6：红线外拆迁支出随意计入本项目拆迁补偿费

依据国家税务总局公告2026年第3号：只有土地出让合同书面明确约定的红线外拆迁、配建支出，才允许计入土地成本；政府会议纪要、口头要求，不能作为扣除依据，很多城改项目在这里大额被调减。

风险7：回迁安置房的成本分摊错误

回迁物业属于本清算单位内业态，回迁对应的土地、建安、拆迁补偿共同成本，西安口径按照可售建筑面积占比分摊（西地税发〔2010〕235号第十三条）；渭南、杨凌在可以明确占地的前提下，经主管税务认可可采用占地面积法。

不能把全部回迁成本全部摊到对外销售的商品房，回迁安置物业自身也需要分摊对应成本。

风险8：混淆企业所得税与土地增值税扣除口径

企业所得税可以扣除的拆迁补偿支出，不等于土增清算一定能够扣除；土增对证据链、业务真实性要求更高。

五、房企做回迁项目，提前留存的全套备查资料清单（建议项目档案单独装订）

1. 城改/旧改政府立项批复文件、改造实施方案；

2. 全部拆迁安置补偿协议（每户）；

3. 被拆迁户身份证复印件、房屋权属证明（原房产证、宅基地证明等）；

4. 回迁户花名册，注明原房屋面积、安置面积、补差金额；

5. 银行对公转账回单（货币补偿、补差款）；

6. 回迁交房确认单，回迁户签字；

7. 视同销售价格测算底稿（同类商品房均价计算过程，作为清算底稿留存）；

8. 异地安置：外购安置房的采购合同、发票、付款凭证；

9. 青苗补偿、地上附着物评估、清点清册。

提示：陕地税函〔2009〕113号明确，中介鉴证报告仅作为税务参考资料，税务机关有权对拆迁补偿真实性开展核查，企业必须留存全套原始资料，不能只依赖事务所出具报告就万事大吉。

六、实务案例简读（西安某城改项目清算）

西安某城中村改造项目，本项目就地实物回迁。

企业清算底稿处理：回迁房未做视同销售，直接将回迁房建安成本计入开发成本拆迁补偿费。

??税务审核调整结果：

1. 要求按照小区同类住宅同期均价确认回迁安置房视同销售收入7200万元；

2. 同时调增拆迁补偿费7200万元；

3. 回迁户缴纳扩面补差800万，调减拆迁补偿费800万；

4. 回迁房建安成本4100万，保留在建筑安装工程费正常扣除；

5. 重新计算增值额、增值率，重新判断普通住宅是否符合免税条件。

该案例提示：回迁安置的处理，直接改变项目整体增值率，甚至会直接改变普通住宅是否可以享受20%的免税优惠。

拆迁补偿费是土增清算的“双刃剑”：凭证齐全、业务真实，就可以充分享受加计扣除红利；证据链缺失、视同销售、补差款处理错误，就会面临大额纳税调增。

对陕西房企：

?西安项目，吃透西地税发〔2010〕235号拆迁补偿条款；

?渭南、杨凌项目，不要直接套用西安市级文件，重大争议提前和主管税务机关沟通；

?城改项目，从拆迁阶段就搭建完整证据链，不要等到清算阶段再临时补资料。

文章来源：陕西君之合税务师事务所