土地增值税清算中，与转让房地产有关的税金如何扣除？

与转让房地产有关的税金的计算扣除金额，需基于房地产公司项目具体情况分析，主要有以下情形：

（一）仅运营单个（期）房产项目

房地产公司仅运营单个（期）房产项目土地增值税清算时，与转让房地产有关的税金涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税发生额计算较准确，税金完税证明相对清晰，无需拆分。目前计算依据选择方法有两个：

1、按照项目公司实际缴纳的附加税费及印花税费扣除；

2、城建及附加主要根据项目清算时销项税额扣除进项税额后计算的应缴增值税按比例计算，印花税以“产权转移书据”按不含税销售收入额万分之五的税率计算缴纳。

（二）多个（期）房产项目运营

而对于多个（期）房产项目运营的房地产公司，在土地增值税清算中与转让房地产有关的税金、账务记录、税金完税证明往往无法明确期区，对清算工作资料准备与清算过程带来不便，此时项目公司需要借助分摊表或者台账加以分别并在账务处理上予以区分。同样，计算依据选择方法有三个：

1、若分期或分项目开发时间可以明确区分，可按照清算项目所属时间段实际缴纳的附加税费及印花税费扣除，并剔除不属于该期的附加税费及印花税费，同时做好台账登记备查。

2、若不同分期或多个项目同时交叉开发，时间上无法明确区分，城建及附加可选择根据清算项目清算时销项税额扣除所属分期进项税额后计算的应缴增值税按比例计算，印花税以“产权转移书据”按不含税销售收入额万分之五的税率计算缴纳，此时进项税额要求企业建立分期（分项目）增值税销项和进项的台账，并留存好已清算项目附加税费的证明材料用以下期清算时的资料补充。

3、若不同分期或多个项目同时交叉开发，时间上无法明确区分，城建及附加计算缴纳依据无法按期区明确分摊，此时基于清算项目清算时不含税销售收入额按预缴增值税比例计算增值税，进而计算城建及附加税费金额，印花税以“产权转移书据”按不含税销售收入额万分之五的税率计算缴纳。

与转让房地产有关的税金，在土地增值税清算时虽无法作为关键因素影响项目清算结果，但在清算中也是促使项目公司直接受益的成本，建议项目公司在项目前期完善登记台账，日常申报附加税金时严格区分并做好销项进项登记，账务分期处理及附件资料分摊依据清晰，以便于项目土地增值税清算提供关于“与转让房地产有关的税金”证明材料，避免因计算分摊依据不足而增加整理成本。