房地产企业涉税——取得土地阶段土地成本设计

【问题-房地产企业接受土地使用权投资入股，土地成本如何确认？】

房地产开发企业以接受投资方式取得土地使用权，根据有关文件规定，此类情形以财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题通知》（财税（2006）21号）规定执行日期为界限，分两种情况确认土地成本：

1、2006年3月2日之后，在投资或联营环节，对土地使用权投资确认收入，并对投资人按规定征收土地增值税的，以征税时确认收入作为被投资企业取得土地使用权所支付金额据以扣除。

2、在2006年3月2日之前，以土地作价入股进行投资或联营从事房地产开发的，被投资企业在土地增值税清算时，应以投资者取得土地使用权所支付地价款和按国家统一规定缴纳有关费用作为其取得土地使用权所支付金额据以扣除。

【案例分析】

某房地产企业A，欲转让该公司土地开发项目，土地使用权成本3500万元。经与B房地产公司协商，A企业以6000万转让该土地项目。

企业有以下两种方案：

1、转让项目土地

2、转让股权

（一）出售方（A房地产商）选择方案

1、直接转让土地，需要缴纳各种税收为：

增值税：6000/1.09*0.09=495.41万

附加：495.41*（7%+3%+2%）=59.45万

增值额：（6000-495.41-3500-59.41）=1945.18万

增值率：1945.18/（3500+59.45）=55%

土地增值税：1945.18*40%-3559.45*5%=778.07-178=600.07万

所得税：【（6000-495.41）-59.41-3500-600.07】=336万

总计=增值税+附加+土地增值税+所得税=1490.93万

2、转让股权

在转让股权情况下，企业应当缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。

个人所得税：（6000-3500）*20%=500万

（二）收购方选择

1、直接收购土地

契税：6000*4%=240万

直接收购土地成本6000万

2、直接收购股权

由于直接收购股权使得土地成本少于直接收购土地2500万

需要多缴纳土地增值税：（6000-3500）*30%=350万

需要多缴纳企业所得税：（6000-3500-750）*25%=437.5万

【问题-税务需要考虑】

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条，取得土地使用权所支付金额，是纳税人为取得土地使用权所支付地价款和按国家统一规定缴纳有关费用

《国税发（2009）31号》三十四条，企业在结算计税成本时其实际发生支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。

【问题-项目公司如何有效取得项目土地开发】

国土资源部土资发【2006】114号，申请人竞得土地后，拟成立新公司进行开发建设的，应当在申请书中明确新公司出资构成、成立时间等内容。

出让人可以根据招标拍卖挂牌出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权出让合同》。

在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》。

也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》

文章来源：数经  税务师大Q