土增税清算中扣除项目的成本分摊规则

根据《浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（浙江省地方税务局公告2014年第16号https://zhejiang.chinatax.gov.cn/art/2014/9/12/art_8410_12332.html）第二条规定，房地产开发企业应按照清算单位或开发产品类型，采用受益和配比的分配原则，计算分摊扣除项目。对按照税收规定属于可直接计入的扣除项目，应直接计入清算单位或开发产品类型的扣除项目；对属于多个清算单位或开发产品类型共同发生的扣除项目，应按以下原则计算分摊：

(一)对属于多个清算单位共同发生的扣除项目，其中：取得土地使用权所支付的金额按照占地面积法（即其转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊；其他共同发生的扣除项目，按照建筑面积法（即其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例，下同）在多个清算单位之间进行分摊。

(二)对一个清算单位中的不同类型房地产开发产品应分别计算增值额的，对其共同发生的扣除项目，按照建筑面积法进行分摊。若不同类型房地产开发产品中有排屋、别墅类型的，对清算单位取得土地使用权所支付的金额，可按照占地面积法进行分摊。

第三条规定，对多个清算单位或不同类型开发产品共同发生的建筑安装工程费，在按建筑面积法计算分摊时，对超标准层高可售房产应按以下方法计算:对层高高于4.5米（含4.5米）低于6米的，其可售建筑面积按1.5倍计算；对层高高于6米（含6米）的，其可售建筑面积按2倍计算。

[例]某房地产项目包含以下业态：住宅，层高3米，可售建筑面积10,000㎡；商业A，层高5米，可售建筑面积5,000㎡；商业B，层高7米，可售建筑面积3,000㎡；总建安成本1.2亿元。

合计可售建筑面积=住宅:10000㎡+商业A:5000㎡×1.5+商业B:3000㎡×2=23500㎡

住宅建安成本=10000/23500×1.2=0.51（亿）

商业A建安成本=7500/23500×1.2=0.38（亿）

商业B建安成本=6000/23500×1.2=0.31（亿）

文章来源：华仔在线   是否有理