同样拿到政府拆迁补偿，土地增值税：免税还是不征税？

同样是土地、房产交给政府，拿到补偿款，土增税处理却完全不一样：有的属于免征土地增值税，有的属于不征收土地增值税。

很多财税人会把这三类场景混为一谈，申报时踩坑。

??政府依法征收收回房地产

??企业因城市规划、国家建设搬迁自行转让旧房

??土地使用者归还土地使用权给土地所有者

三者看着相似，政策定性、适用条件、资料要求天差地别。本文结合全国政策+新疆本地口径，一次性把三类业务的土增税规则对比拆解清楚。

1、国家建设需要依法征收、收回的房地产免征土地增值税（全国口径）

【实务导读】

因国家建设需要依法征收、收回房地产，属于土地增值税法定免税情形。但实务中极易踩坑：是不是只要政府给补偿就自动免税？需要满足哪些条件、走什么审核流程？本文结合暂行条例、实施细则及新疆本地口径，厘清该项优惠的适用边界。

【全国政策原文】

因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条（二），一九九四年一月一日起施行）

【批注】依据中华人民共和国国务院令第588号 国务院关于废止和修改部分行政法规的决定，自2011年1月8日起，二、(二)15.本法规第八条中的“征用”修改为“征收”。

【全国政策原文】

条例第八条（二）项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

政策依据：暂行条例实施细则（财法字〔1995〕6号第十一条第三款、第五款

【国税函原文】

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。这是因为，政府在进行城市建设和改造时需要收回一些土地使用权或征用一些房产，国家要给予纳税人适当的经济补偿，免予征收土地增值税是应该的。

政策依据：国税函发[1995]110号第九条(二)

【新疆地方政策原文】

对于以房地产进行投资、联营、合作建房及企业兼并、破产等转让房地产的行为以及因国家建设需要依法征用、收回的房地产，享受免征土地增值税政策的纳税人，由县级地税部门审核，办理免税证明。

政策依据：新地税发[2002]150号八、

【实务解读】

1.不是所有政府收回都免税。核心前提：必须是城市实施规划、国家建设需要，要有政府正式批准文件；单纯商业收购、协商收储，不属于本条款免税范围。

2.免税不是自动享受。不能直接自行判断免税，必须提交资料、经税务机关审核，取得免税证明，留存全套资料备查。

3.补偿款本身不改变免税定性，但是申报资料的核心佐证材料。

2、土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为土地增值税问题（新疆口径）

【实务导读】

收到政府土地补偿款，很多财税人第一反应：属于政府收回，土增税免税。但新疆存在另一套口径：土地使用者将土地使用权归还土地所有者，满足条件可不征收土地增值税。不征税≠免税，二者底层逻辑、适用条件完全不同。本文结合新地税函〔2012〕76号，厘清该政策适用边界，同时区分其与“国家建设征收收回房地产免征土增税”的差异。

【新疆地方政策原文】

一、根据国家税务总局《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。”按照同一行为应适用同一解释的原则，对其取得的征地补偿费亦不征收土地增值税。

二、(含)县级以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级(含)以上地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门出具的收回土地使用权文件。土地管理部门是指县级(含)以上地方人民政府土地行政主管部门，不包括土地行政主管部门下设的土地储备机构。

三、纳税人应持县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件及相关资料，到主管地方税务机关审核认定(审批类) 。

不符合上述规定的，应按规定征收土地增值税。

政策依据：新地税函[2012]76号，本通知自文到之日起执行

【实务解读】

1.判定规则：纳税人将土地使用权归还给土地所有者，只要出具县级(含)以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论征地补偿资金来源是否为政府财政资金，该行为属于归还土地使用权，取得的征地补偿费不征收土地增值税。

2.有效文件范围：县级（含）以上政府、同级土地行政主管部门出具的收回文件；土地储备机构单独出具的文件不算有效依据。

3.征管要求：纳税人需携带收回土地使用权正式文件及配套资料，向主管税务机关提交资料，办理审核认定。资料不满足要求的，按规定征收土地增值税。

4.与“国家建设依法征收收回房地产（免征土增税）”区分

①政策性质不同

本政策：不征税。交还土地使用权不属于土增税应税转让行为，本身没有发生土增纳税义务。

前文政策：免税。属于发生了应税转让行为，只是税法给予税收优惠，免于征税。

②适用范围不一样

本政策：聚焦土地使用权归还，政策口径侧重土地，不包含地上房产。

前文政策：可包含房产+土地使用权一并征收收回，房屋建筑物也纳入优惠范围。

③核心判断要件有区别

本政策核心看发文主体：必须县级及以上政府/土地主管部门出具收回文件；无需严格限定“国家建设、城市规划”理由。土储机构单独协议收储不能适用。

前文政策核心看收回事由：必须是城市实施规划、国家建设需要，文件需要体现该征收目的。

④实务风险提示

不征税不是自动享受，必须提交全套资料由税务机关审核认定，不可自行直接不申报。

仅土地储备中心签订收储协议，无县级政府或自然资源主管部门正式收回文件，不能适用本不征税口径。

资金来源不影响判定，补偿款非财政资金，只要文件合规依然适用。

3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁免征土地增值税（全国口径）

【实务导读】

很多企业搬迁转让原有房产土地，以为只要是政府要求搬迁就可以免征土增税。但政策有明确限定：只有因城市实施规划、国家建设需要搬迁，企业自行转让原房地产，才能适用免税。它和政府直接征收收回房地产的情形极易混淆，本文结合全国政策口径拆解适用条件。

【全国政策原文】

因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。

符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

政策依据：《暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条第四款、第五款

【财税公告原文】

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

政策依据：财税[2006]21号第四条，自2006年3月2日起执行

【国税函原文】

(三)因城市市政规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产而取得的收入，免征土地增值税。根据城市规划，污染、扰民企业(主要是指企业产生的过量废气、废水、废渣和嗓音，使城市居民生活受到一定的危害)需要陆续搬迁到城外，有些企业因国家建设需要也要进行搬迁。这些企业要搬迁不是以盈利为目的，而是为城市规划需要，存在许多困难，如人员安置、搬迁资金不足等;而且大都是一些老企业，这个问题就更突出。为了使这些企业能够易地重建或重购房地产，对其自行转让原有房地产的增值收益，给予免征土地增值税是必要的。

政策依据：国税函发[1995]110号第九条(三)

【实务解读】

1.政策原文要点

《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十一条第四款、第五款：因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照规定免征土地增值税。符合条件的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免征土地增值税。

2.财税〔2006〕21号第四条对概念界定：

“城市实施规划”搬迁：因旧城改造，或企业污染、扰民，由政府主管部门依据已审批城市规划实施搬迁；

“国家建设需要”搬迁：因国务院、省级政府、国务院部委批准的建设项目而搬迁。

3.国税函发〔1995〕110号补充说明：这类企业搬迁并非出于盈利目的，多存在人员安置、资金压力等困难，对自行转让旧房产生的增值给予土增免税优惠。

4.与政府依法征收收回房地产免税的区分

①交易形式不同

本政策：纳税人自行转让房地产，是企业主动对外处置不动产；

征收收回政策：政府依法征收、收回房地产，属于政府主导的征收行为。

②触发原因

本政策：企业因城市规划、国家项目需要搬迁，自主处置原有房产土地；典型：污染扰民企业按规划搬迁，自行卖掉原址厂房。

征收收回：政府直接批准征用房产、收回土地使用权。

③共同点

两项都属于土增免税优惠，不是不征税；都需要向税务机关提交资料申请审核，不能自行判定免税。

5.实务风险提示

普通企业自主搬迁、商业原因搬迁，不属于本条款免税范围；必须满足城市规划/国家级省级项目批准的搬迁事由。

污染扰民搬迁，前提必须是政府主管部门依据已审批城市规划安排搬迁，企业单纯自己想搬迁，不能适用优惠。

优惠需要走税务审核流程，留存搬迁批复、规划文件、转让合同全套资料备查。

4.三类政策总览

情形1：因国家建设需要依法征收、收回房地产【免征土增税｜全国口径】

政策依据：《土地增值税暂行条例》国务院令第138号第八条（二）、财法字〔1995〕6号、国税函发〔1995〕110号、新地税发〔2002〕150号

1.核心定义：因城市实施规划、国家建设需要，政府批准征用房产或者收回土地使用权。

2.业务特征：政府主导征收行为，政府主动收回不动产，企业被动移交资产，取得征收补偿。

3.政策性质：免税（应税行为，政策给予减免优惠）

4.新疆征管：由县级地税部门审核，办理免税证明。

情形2：因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让原房地产【免征土增税｜全国口径】

政策依据：财法字〔1995〕6号第十一条第四款、财税〔2006〕21号、国税函发〔1995〕110号

1.核心定义：旧城改造、企业污染扰民或者国家重大项目建设，依据审批后的城市规划，企业需要搬迁，企业自行转让原有房地产。

2.业务特征：搬迁事由由规划/国家项目引发，但转让动作是纳税人自主完成，不是政府直接征收。

3.政策性质：免税（应税行为，政策给予减免优惠）

4.判定要点：

- 城市实施规划搬迁：旧城改造、污染扰民企业，政府依据已审批城市规划安排搬迁；

- 国家建设搬迁：国务院、省级政府、部委批准建设项目导致搬迁。

情形3：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者【不征收土增税｜新疆口径】

政策依据：新地税函〔2012〕76号（援引国税函〔2008〕277号）

1.核心定义：土地使用者交还土地使用权给土地所有者（国家），出具县级（含）以上政府或土地主管部门正式收回文件。

2.业务特征：交还标的侧重土地使用权，文件不含地上房产；土储机构单独出具收储文件不满足条件。无论补偿资金来源是否财政资金，均可适用。

3.政策性质：不征税（不属于土增征税范围，本身不存在纳税义务）

4.新疆征管：纳税人持收回文件及配套资料，向主管税务机关提交资料审核认定。

5、实务风险小结

“免税”≠“不征税”，二者申报表填报、资料备案逻辑不一样，混淆容易产生税务风险；

情形1、情形2虽然都是免税，但交易形式不同：一个是政府征收，一个是企业自行卖房搬迁，实务中不可混用政策。

文章来源：务实新税