房地产开发企业全生命周期税收政策梳理

房地产开发项目周期长、税种多，一个项目从拿地到清盘，涉及税种多，每个税种的征收环节、计税基础、税率、是否预缴等规则各不相同。本文对房地产开发项目全生命周期税收政策进行梳理。

一、各环节涉及税种概览

首先，按照房地产开发环节，看下每个环节分别涉及到哪些税种，通过如下表格的形式进行展示：

需要说明的是，只要涉及增值税就需要征收城市维护建设税及附加，以实际缴纳的增值税额为计税依据，因此就不在每个环节进行单独标明了。

城建税税率按项目所在地划分：市区7%、县城或建制镇5%、其他地区1%。教育费附加3%，地方教育附加2%。

二、各税种在不同环节的具体处理

这部分按税种进行介绍，主要是考虑到如果按环节对税种进行介绍的话，同一个税种会出现在不同的环节，这会导致同一税种的内容重复介绍。

（一）增值税

1、预售阶段

一般纳税人收到预收款时，按3%预征率预缴。

应预缴税款＝预收款÷（1＋适用税率或征收率）×3%

在收到预收款的次月向项目所在地税务机关预缴。

2、竣工交付阶段

以交房时间为纳税义务发生时间。

一般计税方法下：

销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋9%）

应纳税额＝销项税额－进项税额－已预缴税额

简易计税方法下：

应纳税额＝含税销售额÷（1＋5%）×5%－已预缴税额

（二）企业所得税

1、预售阶段

销售未完工开发产品，先按预计计税毛利率计算预计毛利额，计入当期应纳税所得额预缴。

预计毛利额＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）×预计计税毛利率。

计税毛利率下限：省、自治区、直辖市和计划单列市政府所在地城区及郊区15%，地级市城区及郊区10%，其他地区5%，经济适用房、限价房和危改房3%。

在机构所在地汇总预缴，按季申报。

2、竣工交付阶段

开发产品完工后，结算计税成本，计算实际毛利额，将实际毛利额与预计毛利额之间的差额计入当年度应纳税所得额。

完工条件（满足之一）：竣工证明材料已报房地产管理部门备案、已开始投入使用、已取得初始产权证明。

计税成本核算终止日由企业在完工年度汇算清缴前选择确定，不得滞后。

3、尾盘销售阶段

清算后销售剩余房产，按查账征收正常处理，适用25%税率。

（三）土地增值税

土地增值税实行“预征＋清算”制度。

1、预售阶段

计征依据＝预收款÷（1＋增值税适用税率或征收率）

应预缴税款＝计征依据×预征率。

预征率下限：保障性住房为零，东部省份1.5%、中部和东北省份1%、西部省份0.5%，各地可在此之上分类型确定。在项目所在地按月或按季申报。

2、清算阶段

达到清算条件时进行最终清算。

应清算条件：项目全部竣工完成销售、整体转让未竣工项目、直接转让土地使用权。

可清算条件：已竣工项目转让面积占可售面积85%以上、取得预售许可证满三年未售完、企业申请注销税务登记但未清算。

以有关部门审批的项目为单位清算，分期开发的分期清算。普通住宅和非普通住宅须分别计算增值额。

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

扣除项目包括：取得土地使用权支付的金额、开发成本、开发费用（按前两项之和的10%以内计算扣除）、相关税金、加计扣除（前两项之和的20%）。

适用30%至60%四级超率累进税率。

普通标准住宅增值额未超过扣除项目金额20%的，免征。

3、尾盘销售阶段

清算后销售剩余房产，不再预缴。

应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。

其中，扣除项目金额＝清算时确定的该类型单位建筑面积扣除项目金额×销售面积。

普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，仍可享受免税。

（四）契税

在签订土地权属转移合同当天产生纳税义务，办理权属登记前向土地所在地税务机关申报缴纳。

计税依据为土地成交价格（含土地出让金、补偿费、配套费等）。税率为3%至5%，由各省在幅度内确定。

（五）耕地占用税

仅当占用耕地时缴纳。纳税义务发生时间为收到自然资源主管部门办理占用耕地手续的书面通知当天，30日内向耕地所在地税务机关申报。

计税依据为占用耕地面积×适用税额（各省确定）。

占用基本农田的，加征150%。缴纳耕地占用税后，自批准征用之日起满1年才开始缴纳城镇土地使用税。

（六）城镇土地使用税

房开企业自取得城镇土地使用权后至房产销售完成期间需要缴纳城镇土地使用税。

1、纳税起始

以出让或转让方式取得土地使用权的，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳；

合同未约定的，从合同签订的次月起缴纳。

占用耕地的，自批准征用之日起满1年开始缴纳。

2、纳税终止

随房屋交付逐步递减，每交付一批房屋，对应土地面积的纳税义务截止到交付当月末。

3、计税方式

应纳税额为：实际占用土地面积×适用税额（各省确定），不同等级的土地适用税额有差异，具体要看各地规定。按年计算、分期缴纳，在土地所在地税务机关申报。

（七）印花税

各环节书立应税凭证时产生纳税义务，在机构所在地申报缴纳。主要情形包括：

土地使用权出让/转让合同按万分之五

建设工程合同按万分之三

借款合同按万分之零点五

商品房销售合同按万分之五

三、税源登记

除了需要缴纳上述税收外，不同环节还涉及税源登记工作，具体如：

取得土地使用权后办理土地税源登记

预售许可证办理后进行项目备案

清算完成后办理税源注销登记

附1：房地产开发涉及税种表:

文章来源：财赋洞见