工程款以房抵债，施工单位到底该怎么交税？

对于很多建筑行业来说，工程款抵房实在是太普遍了。开发商没钱支付工程款，直接用商品房抵消欠款，不少财务误以为没有收到现金就不用报税，最后被税务预警、补缴滞纳金。

工程款抵房属于以物抵债、债务清偿，税法认定为两项交易:施工企业提供建筑服务、开发商销售房产。即便没有收到现金，债权债务抵消等同于取得经济利益，施工企业必须全额确认建筑服务收入，正常缴纳增值税、企业所得税。

两种主流工抵业务模式

模式1:第三方客户直接购买工抵房:开发商、施工单位、购房人三方签订工抵三方协议后，开发商将房子卖给了购房人，购房人将房款给了施工单位，开发商和施工单位欠款全部抵消。

举例:工程款含税总价款109万(不含税收入100万，9%增值税销项9万，一般计

税)，客户全款109万转给施工方，开发商不再支付工程款。

施工单位会计分录:

借:应收账款-开发商109万

贷:主营业务收入100万

    应交税费-应交增值税-销项税9万

借:银行存款109万

贷:应收账款-开发商109万

模式2:施工单位自己作为购买人，开发商直接过户给施工单位

借:固定资产(房屋原值+契税+产权过户印花税)103.05

    应交税费-应交增值税-进项税9

贷:应收账款-开发商109

    银行存款(契税+印花税)3.05

说明:产权过户的印花税要计入固定资产成本，日常购销合同印花税不计入资产原值，只进税金及附加。

工抵房如果出现工程款和抵房款不对等的时候，当工程款大于抵房款时，差额部分看双方怎么约定，如果后续开发商要支付，那么就是继续挂账，等后期回款后再抵消，如果是开发商不再补付，属于施工单位主动放弃了一部分债权，形成债务重组损失，按照新准则差额计入投资收益借方。

当工程款小于抵房款时，施工单位就要补齐差额部分的房款。

重点提醒：

如果施工单位指定第三方购买人为公司股东或者法人，房款又长期没有回到公司的，税务局很有可能认定为股息红利，会有追缴20%个税的风险。

开发商直接过户给购买人，施工单位不拿房，施工单位就不需要承担房产交易契税、印花税，只需要核销应收账款。

施工单位拿工抵房后，后续出售还要交增值税、附加税、土增税，会产生二次转让的税费。

三流不一致预警风险:工程款抵房三方抵债协议要留存归档，开发商开票给购房者、施工企业开票给开发商，协议是作为业务真实性的佐证资料。

 文章来源：梅梅 梁好财税工作室