实务中，如何认定「普通标准住宅」的容积率、单套建面、平均价格？

我们都知道「普通标准住宅」是可享受土地增值税的免税优惠的，因为《土地增值税暂行条例》的第八条：

第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

所以，对于「普通标准住宅」，如果要享受免税优惠，就要单独计算增值额。

计算增值额的前提，要明确啥是「普通标准住宅」。

俺在上一篇文章「普通标准住宅」从何而来，写了财税【2006】141号文规定，《土地增值税暂行条例》第八条的「普通标准住宅」就是国办发【2005】26号文中所提及「普通标准住宅」，需要满足以下三个条件：

住宅小区建筑容积率在1.0以上；

单套建筑面积在120平方米以下；

实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

同时，允许各省、自治区、直辖市将单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

也就是说，建筑面积上限可放宽至144平方米（120×1.2），价格上限可调至同区域均价的1.44倍（1.2×1.2）。

以上政策条文明确了「普通标准住宅」的三个条件，但是在实务中，认定「普通标准住宅」并享受免税优惠并不是一件容易的事儿。

01、容积率在国有土地出让合同和规划审批文件中确定，如下图所示：

02、单套建筑面积在预售证附件、预测报告、实测报告、产权证中可以确认，但“单套建筑面积在120平方米以下”的计算方式，并非取平均值，而是以单套住房的实际建筑面积为准，如下图所示：

03、只是“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”在实务中难以明确。

“实际成交价格”基本是以合同备案价为准。

在“同级别土地上住房平均交易价格”的确定上，根据国税发【2005】89号《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》规定：

住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。

因此，住房平均价格以当地市、县政府公布的同期数据为准。

但是实际操作中，很多地方并没有公布“同级别土地上住房平均交易价格”，导致税务机关无法认定实际成交价格是否超过同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍。

如果能够公布“同级别土地上住房平均交易价格”，那“同级别土地”怎么划分？俺认为，在同一个城市内同一个区(县)中，按照不同地段位置来划分较为合理。比如：把北京市朝阳区划分为三环内、三环至四环之间、四环外。

不过，就算“同级别土地”划分的合理，该“同级别土地”中的“住房平均交易价格”该怎么确定？怎么确定才是合理的？怎么确定才是有利于房企呢？这还涉及到房企如何定价。

假如周边房企都是以毛坯房的标准定价和交付，那咱房企要做精装标准的定价和交付，还能满足“实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下”吗？

文章来源：布斯的老乔