新政下房地产开发：土地价款抵扣规则变了没？
如果您是房地产企业的财务，一定对这条规定不陌生：一般计税方法下，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，可以扣除向政府部门支付的土地价款后计算增值税。
这条"差额计税"的规则，从2016年营改增一直用到现在。2026年新法施行后，很多房企都在担心：这条规则还在不在？有没有变？
一、先说结论：核心规则没变，延续至2027年底
好消息是：土地价款差额扣除的核心规则，2026年新法施行后依然保留。
政策依据是2026年10号公告第四条第九项，明确规定自2026年1月1日至2027年12月31日，房地产开发企业销售其开发的适用一般计税方法计税的房地产项目，允许从含税销售额中扣除相关价款后计算销项税额或应纳税额。
也就是说，这个规则不仅有，而且至少延续到2027年底。
为什么能保留？
国家税务总局的解读明确指出，这属于"差额计算销售额"的范畴。土地价款差额扣除的核心目的是解决重复征税问题——土地成本在房地产开发成本中占比高达30%-60%，如果不能扣除，房企的税负会非常重。同时，土地价款对应的进项税额无法通过发票抵扣，只能通过"差额扣除"的方式在销售额中减掉，这是对土地成本无法取得进项发票的一种补偿机制。
因此，新法延续了这一规则，符合增值税链条完整和税收中性的基本原则。
二、能扣除的土地价款包括哪些？
根据2026年10号公告，允许扣除的"土地价款"范围与旧规基本一致，包括以下四类：
特别注意：向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用，必须是货币形式，且有合规凭证。
不能扣除的常见项目（重要！）
这一点和旧规完全一致，也是很多房企容易踩的坑：
?城市配套设施费：不得在计算销售额时扣除
?契税：不得作为增值税差额扣除项目
?向政府部门支付的不在清单内的其他费用
举个例子：某项目向政府支付了1亿元土地出让金，同时缴纳了300万元契税、2000万元城市配套设施费。计算增值税销售额时，只能扣除1亿元土地价款，契税和城市配套设施费都不能扣除。
所以，签土地出让合同时，尽量把各项费用分拆清楚，哪些算土地价款、哪些算其他费用，一目了然，避免把可扣除的混到不可扣除的里面。
三、当期允许扣除的土地价款怎么算？
计算公式和旧规完全一致：
当期允许扣除的土地价款 = (当期销售房地产项目建筑面积 ÷ 房地产项目可供销售建筑面积) × 支付的土地价款
关键要点：
按实际销售比例扣除，不是一次性全额扣除
“可供销售建筑面积"不包括未单独作价结算的配套公共设施面积
扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款，多付的不能多扣
举例说明：
某项目总可售面积10万㎡，支付土地价款1亿元。当期实际销售2万㎡。
当期可扣除的土地价款 = (2万 ÷ 10万) × 1亿元 =2000万元
四、扣除凭证要求
从含税销售额中扣除的价款，应当取得符合法律、行政法规或者税务总局规定的合法有效凭证留存备查。
实务中，合法有效凭证一般包括：
向政府部门支付的土地价款：省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据
向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用：拆迁协议、支付凭证、收款方签收证明等
风险提示：凭证不全，税务局可能不认。建议在项目全周期内妥善保管相关凭证，以备税务核查。
五、特殊场景：项目公司扣除土地价款
房企经常遇到的情况是：母公司（或联合体）拿地，然后设立项目公司开发。这种情况下，项目公司能否扣除母公司支付的土地价款？
根据10号公告第四条，同时满足以下三个条件的，可由项目公司按规定扣除土地价款：
房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；这意味着，不能只是母公司内部"说一句"就把地给项目公司用，必须在政府层面完成土地受让人的正式变更手续。
政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；这个条件确保的是一揽子条件不能被"拆分"——不能因为换了受让人就重新谈价格，否则就成了新交易，不是原交易的延续。
项目公司存续期间的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。这是旧规的延续，但10号公告提出了更高的要求：旧规只要求"设立时"项目公司是母公司的全资子公司，10号公告明确要求项目公司存续期间的全部股权由母公司持有。也就是说，项目公司在整个开发周期内，股权结构不能有任何变动，否则土地价款扣除资格将丧失。
六、老项目怎么办？——简易计税依然保留
如果您的项目属于"房地产老项目"（《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前），可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税，这种情况下不涉及土地价款扣除的问题-。
2026年10号公告明确，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税-。
提醒：老项目选择简易计税后，不能抵扣进项税额，也不能扣除土地价款。是否需要切换，需要算一笔账——比较简易计税5%的税负与一般计税扣除土地价款后的税负，哪个更低。
七、一张表总结：新旧对比
八、写在最后
土地价款差额扣除规则，是房地产行业增值税的"生命线"。2026年新法下，这条生命线稳稳保住了——规则没变，范围没缩，连计算公式都一模一样。
但有几个变化需要特别留意：
政策有期限：10号公告明确该政策执行至2027年12月31日。2027年底之后怎么办？需要关注后续政策走向，提前做好预案。
联合体股权变动限制：这是10号公告明确的新要求，联合体开发项目在整个开发周期内不允许发生股权变动，否则可能丧失土地价款扣除资格。这一点在项目前期架构设计时就要考虑进去，避免后期被动。
凭证管理至关重要：扣除土地价款必须有合规凭证，财政票据、拆迁协议、支付凭证等要妥善保管，以备税务核查。凭证不全，税务局可能不认。
城市配套设施费依然不能扣：这是房企的"老痛"，但规则没变。签土地出让合同时，建议尽量把各项费用分拆清楚，哪些算土地价款、哪些算其他费用，避免把可扣除的混到不可扣除里。
一句话总结：2026年新法下，土地价款差额扣除的规则"原地踏步"——没变好，也没变坏，但要注意政策期限（2027年底）和联合体股权变动的新限制。
『声明』本文所述观点仅为个人基于现行法规与实务经验的个人理解与学术探讨，不代表任何官方立场。
文章来源：知研航迹
