公租房、保障性住房、住房租赁相关税收政策
公租房政策——政策依据：《财政部 税务总局关于继续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告》（2023年第33号）
公租房：纳入省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房发展规划和年度计划，或者市、县人民政府批准建设，并按《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和市、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的。
1.增值税：对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。
2.企业所得税：企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。
3.个人所得税：个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。
对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。
4.城镇土地使用税：对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的城镇土地使用税。
5.房产税：对公租房免征房产税。
6.印花税：对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。在其他住房项目中配套建设公租房，按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公租房涉及的印花税。
7.土地增值税：对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。
8.其他：对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。
保障性住房政策——《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（2023年第70号）
保障性住房：按照市人民政府认定的范围确定的。城市人民政府住房城乡建设部门将本地区保障性住房项目、保障性住房经营管理单位等信息及时提供给同级财政、税务部门。
1.城镇土地使用税、印花税：对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税。对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。
在商品住房等开发项目中配套建造保障性住房的，依据政府部门出具的相关材料，可按保障性住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
2.契税：对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。
对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。
3.土地增值税：企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税。
4.非税收入：保障性住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加。
住房租赁政策——《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（2021年第24号）、《财政部 国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
住房租赁企业：即按规定向住房城乡建设部门进行开业报告或者备案的从事住房租赁经营业务的企业。
1.增值税：个人出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算缴纳增值税。其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过10万元的，免征增值税。
住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房（含保障性租赁住房）取得的全部租金收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
2.个人所得税：对个人出租住房取得的所得减按10%税率征收个人所得税。
3.房产税：对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房（含保障性租赁住房）的，减按4%的税率征收房产税。
对个人出租住房，不区分用途，减按4%税率征收房产税。
4.城镇土地使用税：对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。
5.印花税：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
近年来，国家对保障性住房的重视程度不断提升，保障房政策频出，拓宽了保障房筹集渠道，将惠及更广人群。
下面我们针对保障性住房的相关税费减免政策以及涉及到土地增值税的问题进行汇总学习。
一、何为“保障性住房”？
保障性住房是指根据国家政策以及法律法规的规定，由政府统一规划、统筹，为中低收入住房困难家庭提供使用，并对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
二、保障性住房实施税费减免政策
政策依据：《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）
1.免征城镇土地使用税、印花税
为推进保障性住房建设，从2023年10月1日起，对保障性住房项目建设用地免征城镇土地使用税；对保障性住房经营管理单位与保障性住房相关的印花税，以及保障性住房购买人涉及的印花税予以免征。
2.免征土地增值税
《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》明确，企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为保障性住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
3.免征契税
对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。
4.减征契税
对个人购买保障性住房减按1%的税率征收契税。
5.免收费用和基金
保障性住房项目免收各项行政事业性收费和政府性基金，包括防空地下室易地建设费、城市基础设施配套费、教育费附加和地方教育附加等。享受税费优惠政策的保障性住房项目，按照城市人民政府认定的范围确定。
三、保障性住房是否可以免征土地增值税？
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第二条，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。因此，如果保障性住房发生了转让并取得了收入，且不符合免征土地增值税的条件，那么需要依法缴纳土地增值税。但如果存在特殊政策规定或符合免征条件，则可能不需要缴纳土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》
第八条，有下列情形之一的，免征土地增值税：其中第一项为“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的”。因此，如果保障性住房符合普通标准住宅的条件，并且增值额未超过扣除项目金额的20%，那么可以免征土地增值税。
《财政部、国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。但未规定房地产开发企业转让新建廉租房、经济适用房免土地增值税。
《关于公共租赁住房税收优惠政策的公告》（财政部 国家税务总局公告2019年第61号）、《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于保障性住房有关税费政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2023年第70号）
企业事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。但对于房地产开发企业销售新建房屋作为公租房房源的是否免土地增值税未作出规定。
《财政部、国家税务总局 关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）
企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。但未规定房地产开发企业转让新建廉租房、经济适用房免土地增值税。
有观点认为，假如将保障性住房单独作为土地增值税的清算单位，则没有必要针对保障性住房的销售作出免土地增值税的规定，因为保障性住房的增值额几乎不可能超过扣除项目金额的20%。
《经济适用住房管理办法》（建住房〔2007〕258号）第20条规定，确定经济适用住房的价格应当以保本微利为原则。其销售基准价格及浮动幅度，由有定价权的价格主管部门会同经济适用住房主管部门，依据经济适用住房价格管理的有关规定，在综合考虑建设、管理成本和利润的基础上确定并向社会公布。房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。但是，保障性住房并未被作为一个单独的土地增值税清算单位，税务机关对其征税的，会将其归入普通住宅类，与普通住宅一起计算缴纳土地增值税。
房地产企业将保障性住房建成后，主要通过三种方式移交给国家。分别是无偿移交方式、直接移交方式、政府收购方式。对于政府收购保障性住房，与其他不动产转让一样，转让方需要计收入，相关扣除项目也与其他房地产交易一样，一般不会因为是保障性住房而产生争议。对于无偿移交与直接移交保障性住房的，不同地区的税务机关有不同的土地增值税征收政策。
总的来说，保障性住房是否可以免征土地增值税，需要根据具体情况进行判断。
文章来源：房地产财税咨询
