各区、县地方税务局、各分局：

为贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）文件精神，加强土地增值税征收管理工作，解决征管工作中的实际问题，现就土地增值税有关问题通知如下：

一、关于普通标准住宅的标准确认

对土地增值税政策中普通标准住宅的确认，依照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行。

房地产开发企业进行项目清算时，普通标准住宅的价格应按当期同级别土地上的普通住房平均交易价格1.2倍以下确定。

二、关于土地增值税预征税款的调整

对于房地产开发企业出售、预售的商品住房，自2006年1月1日以后发生预缴土地增值税税款的行为，凡单栋号内户平均建筑面积超过140平方米以上的，一律按0.5%的预征率征收土地增值税，对于140平方米（含）以下的不予预征土地增值税。

对于房地产开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整，一律按现行规定执行。

三、关于商品住房预征土地增值税的面积确认

开发建造并出售商品住房的纳税人，应在办理土地增值税项目登记手续的同时，根据税务机关要求填写《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表<附表>》，主管地方税务机关据以判定是否预征土地增值税。

除已被税务机关审核确认为普通标准住宅之外的商品住房，纳税人均须在2006年3月底前填报《商品住房建筑面积情况明细表》。

四、关于确认普通标准住宅的政策衔接

凡在2005年12月31日（含）以前建造的商品房已经税务机关确认为普通标准住宅的，仍按原政策执行。自2006年1月1日起，税务机关不再事先进行普通标准住宅的确认工作，待办理项目清税手续时一并确认。

五、关于房地产开发企业办理竣工清税的申报期限。

房地产开发企业在项目办理全部竣工结算手续后，凡销售面积达到可销售总建筑面积比例85%（含）以上的项目，不论是否已预缴税款，均须在办理全部竣工结算手续后2个月内，到主管地方税务机关直接办理清算税款手续，对逾期未办理清算税款手续的，税务机关应按《中华人民共和国税收征收管理法》第六十二条、第六十四条有关规定进行处罚。

六、关于对房地产开发企业已使用房产再出售征收土地增值税的说明

对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。

七、关于污染扰民搬迁企业减免土地增值税审批权限的调整

从2006年1月1日起，对污染扰民搬迁企业减免土地增值税事项，由各局负责审批，不再报市局审批。纳税人按规定提供相关减免税申请资料后，主管地方税务机关应按照土地增值税减免税的相关规定，认真审核减免税资料，切实保证审批工作质量。

八、关于土地增值税的清算工作

鉴于土地增值税清算税款工作难度较大，政策性强，为进一步加强土地增值税的管理，各局宜指定一个税务所集中负责土地增值税清算工作，纳税评估部门负责土地增值税清算的管理工作，税政部门负责提供土地增值税清算的政策支持工作。各局应结合本局的实际情况，制定土地增值税清算管理工作的具体实施办法和规程。

九、本通知发布以前制定的文件与本通知内容不一致的，按本通知的规定执行。

附件：

1.商品住房建筑面积情况明细表（略）

2.商品住房建筑面积情况明细表<附表>（略）

北京市地方税务局

2005年12月8日