各县区地方税务局：

为进一步加强我市房地产开发企业土地增值税的清算工作，市局制订了《河源市房地产开发企业土地增值税清算管理实施方案》，现印发给你们，请认真贯彻执行。

二○○七年五月二十一日

河源市房地产开发企业土地增值税清算管理实施方案

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）及 广东省地方税务局《转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（粤地税发[2007]24号）的政策规定，结合我市实际情况，制定《河源市房地产开发企业土地增值税清算管理实施方案》。

一、土地增值税清算时间

1、纳税人自行清算时间：2007年6月30日以前。

2、税务机关清算检查时间：2007年7月1日至12月31日。

二、土地增值税清算对象

凡在我市范围内转让国有土地使用权和房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的清算对象。

三、土地增值税清算时期

根据我市房地产市场实际情况，对转让国有土地使用权、房地产项目和销售不动产土地增值税清算分为两个时期，分别进行清算：

第一个时期：2002年12月31日以前；

第二个时期：2003年1月1日以后。

四、土地增值税清算内容

1、整体转让土地使用权的；

2、转让未竣工结算房地产的；

3、房地产开发项目已竣工并完成销售的；

4、已竣工验收、转让建筑面积占整个项目可售建筑面积比例达85%以上的；

5、虽然销售面积未达85%以上，但剩余可售建筑已出租或自用、或取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

6、纳税人申请注销税务登记未办理土地增值税清算手续的。

五、土地增值税的清算方式

1、实行查账征收的纳税人，必须按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号文)的政策规定，依照转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后计算土地增值额，准确计算应缴的土地增值税。

2、实行按销售收入依预征率带征土地增值税而未清算但又无法提供准确扣除项目金额的房地产纳税人，实行如下核定预征率补征土地增值税，并由纳税人在申报期内自行申报：

（1）从事土地经营转让的，市区按3%、各县按2%。

（2）从事房地产经营项目的，市区按2.5%、各县按2%。

3、对无账可查又无法提供真实经营收入的房地产纳税人，其计征土地增值税实行核定征收方式：

（1）市区范围内的纳税人转让或销售房地产核定其收入额，按门店不低于3000元/㎡，住宅不低于1200元/㎡标准确定收入额；

（2）各县可在市区上述规定收入额的标准内下调20%或依照当地房管部门评估价确定收入额。

以上所述核定收入方式计算土地增值税时，应以不低于核定收入的20%确定其土地增值额，计算增值率和应缴土地增值税。

举例说明如下（以住宅收入1200元/㎡为例）:

土地增值额为:1200×20%＝240元/㎡

其土地增值率为:240/(1200-240)×100%＝25%

则其应缴土地增值税为:240×30%＝72元。

4、对隐瞒收入被查处或在6月30日前仍未进行自行清算和未向税务机关如实申报的纳税人，计征土地增值税时，可参照上述清算方式的第3项确定其经营收入额，同时按以不低于20%-30%的比例确定土地增值额，计算应纳土地增值税。并严格按《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处理。

5、纳税人按上述土地增值税清算办法计算出应补的土地增值税，可以相应扣减原已按规定预征的土地增值税税额。

6、根据我市房地产市场经营的实际情况，2002年前执行了政府的优惠政策，按展销价确定房地产销售价格，土地增值额未超过扣除项目金额20%，其土地增值税不再清算,原预征的土地增值税不予退还。

六、土地增值税清算的工作要求

1、各地要成立清算小组，制订具体工作措施，有领导有组织有机构地部署好清算工作。

2、各地办税服务厅要按要求设置咨询与受理窗口，方便纳税人咨询、申报。

3、凡委托税务中介机构对房地产项目进行审核鉴证的，应提供《土地增值税清算税款鉴证报告》。

4、各级地税部门要认真做好清算土地增值税的宣传发动工作，把有关税收政策宣传落实到每一个纳税户，确保清算工作取得实效。