土地增值税清算中信托借款利息能否据实扣除？

一、案件基本情况

1、案由

税务行政处理争议（信托公司借款利息据实扣除及未取得金融机构发票）。

2、案件时间线 

M市A公司自成立以来从事房地产开发与经营管理，前期开发费用资金来源包括信托公司借款和往来款垫付，利息支出数十亿元

2019年9月30日，厦门市S税务局要求A公司就甲项目进行土地增值税清算

2019年12月31日，A公司进行清算申报；2023年1月17日，S税务局完成清算审核，向A公司作出《税务事项通知书》，对其利息支出扣除金额不予认可，认为应补缴土地增值税4.5亿元，并从2019年12月31日起按日加收滞纳金。

3、争议事实

M市A公司由于项目开发前期投入大，而开发高端房地产在取得贷款方面受到严格限制，A公司前期开发费用的资金来源包括信托公司借款和往来款垫付，利息支出数十亿元。2019年9月30日，厦门市S税务局要求A公司就甲项目进行土地增值税清算。2023年1月17日，S税务局完成清算审核，对其利息支出扣除金额不予认可，认为应补缴土地增值税4.5亿元。

4、判决要旨

利息支出允许据实扣除应满足三个法定条件：一是能够按房地产项目计算分摊；二是能够提供金融机构证明；三是利率不超过按商业银行同类同期贷款利率。信托公司借款是否属于金融机构借款，需要以是否取得国家相关监管部门颁发的金融机构牌照为认定标准。企业未取得金融机构贷款发票的，利息支出不允许据实扣除，而只能在金额之和的10%以内计算扣除。

5、核心依据

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第三条第（一）项、第（二）项

《国家税务总局关于企业所得税核定征收若干问题的通知》（国税函〔2009〕377号）第一条第（四）项关于金融企业的认定标准。

二、案件流程总结

1、实际流程

税务机关要求纳税人进行土地增值税清算→纳税人进行清算申报并主张据实扣除利息支出→税务机关审核不认可利息支出扣除金额→作出《税务事项通知书》要求补缴税款及滞纳金→案件进入行政复议或诉讼程序。

2、核心争议点

第一，信托公司借款是否属于金融机构借款，能否据实扣除利息支出

第二，企业未取得金融机构贷款发票时利息支出的扣除方式

第三，利率是否超过商业银行同类同期贷款利率的认定标准

三、学习与启示

1、 信托公司借款能否据实扣除利息支出存在争议。参考国税函〔2009〕377号的规定，金融企业包括信托投资公司等，但实践中税务机关通常以是否取得国家相关监管部门颁发的金融机构牌照为认定标准。企业应谨慎评估信托融资在土地增值税清算中的利息扣除风险。

2、 利息支出允许据实扣除的三个法定条件缺一不可：能够按项目计算分摊、能够提供金融机构证明、利率不超过商业银行同类同期贷款利率。企业应在融资阶段就做好合规准备，确保能够提供完整的借款合同、利息结算单据或发票等证明文件。

3、 利息支出据实扣除案件中，纳税人应承担举证责任。企业应妥善保存借款合同、利率证明、金融机构资质证明等证据材料，在税务争议中充分证明其利息支出符合据实扣除的法定条件。

文章来源：瀚霆 星河税驿