征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用等作为土地价款做销项抵减时，需要注意那些？

问：我公司为房地产开发企业，开发商竞拍一城乡结合部的土地，土地是毛地，除了支付土地出让金外，还需要支付一部分土地前期费用以及拆迁安装费等。为了能够在销售开发产品时，能够全部作为土地价款递减，需要注意哪些问题？

答：根据财税[2016]140号和国家税务总局公告2016年第18号的规定，房地产开发企业中的一般纳税人在销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，可以按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

“对应的土地价款”包括向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。

土地前期开发费用为政府在土地征用、拆迁安置补差、三通一平等把土地由生地变为净地的过程中支付的费用，主要包括：地形勘察费、征用土地补差、附着物补偿、新菜地及鱼塘开发建设基金、村民社保基金、征地管理费、临迁补助费、田亩补偿金城市增容费等。

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

支付给政府部门的拆迁补偿费和土地前期开发费用，同样也需要取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

支付给其他单位和个人的拆迁补偿费，并非增值税应税行为，一般不需要开具发票，可以凭借拆迁补偿协议、支付凭证、收款收据、签收证明、身份证等证明拆迁的真实性。建议在转账支付时，支付摘要写明白用途，并备注拆除补偿协议编号等事项。

政策依据：《财政部国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》财税[2016]140号

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号    

第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

第五条

......

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

第六条在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

文章来源：夏语 千行-YFC365