买房送车位的税务处理、合同签订以及开票！

目前随着房地产行业的持续低迷，房地产开发商在销售策略上采用了多种改进方法，其中，买房送车位是较为常见的销售策略。买房送车位在税务上，主要涉及增值税、土地增值税以及企业所得税，本文具体探讨如下：

一、增值税

1.1 税务处理

1.1.1 税务处理   

在“买房送车位”这一过程中，我们首先要明白赠送车位的行为是否属于开发商对业主的无偿赠送？在税务界定上，无偿赠送需要视同销售缴纳税金。与捆绑销售等行为在税务处理上存在较大的差异。根据规定，无偿赠送是指企业自愿、无偿的将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人的行为。强调的是无偿性，买房送车位的前提是购买商品房，显然并非无偿。具体分析如下：

根据财税[2016]36号附件二第一条第十六款第1点规定：“（十六）其他规定。1.试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”由此，买房送车位我们可以参考这一条款，无需对“附带赠送”的货物或服务另行按公允价视同销售计征增值税。而是将全部价款在不同商品之间进行分配分别核算计算缴纳增值税。

另外，根据河北省营改增问答解答第十二条规定：“十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题? 《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。” 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。”

另外，根据规定，销售车位（包括无产权车位）按照“销售不动产”缴纳增值税，增值税税率为9%，与销售商品房的增值税税率一致，因此，销售商品房以及销售车位不存在增值税的税率差，无论是直接按照捆绑总价格计算缴纳增值税还是将总价格分摊到房产以及车位后分别缴纳增值税，都不会影响增值税销项税额。

1.1.2 合同签订&发票开具   

买房送车位另一个关注的问题就是合同签订以及发票开具，对于有产权车位，由于后续要办理网签，需要提供销售发票等资料，一般会分别签订商品房销售合同以及车位销售合同并分别开具销售不动产的发票。

而对买房赠送的无产权车位，由于无产权车位不需要办理产权证明，在实务案例中，合同签订&发票开具可能存在以下几种情形：我们以案例形式来说明，譬如商品房以及车位的打包总价款100万，其中，若按照公允价值分摊，则商品房价格为95万，车位价格为5万。    

第一种：签订100万的商品房买卖合同，并签订补充协议约定购买上述商品房赠送车位1个。开具一张发票分别注明销售商品房100万，销售车位5万，车位折扣5万（按照折扣销售方式开票）。

第二种：分别签订95万的商品房买卖合同以及5万的车位使用权租赁合同。此时，按照销售不动产开具95万元的商品房销售发票（发票明细：销售不动产）以及5万的车位使用权租赁合同（发票明细：销售不动产）。

上述的第二种分别签订合同并开具发票的方式是我们比较建议，不管是合同、还是发票等都比较符合规范，但是如果没有合适的商业理由，商品房和车位销售价格明显偏低不符合市场价格的话，有可能被税务认定价格偏低而进行纳税调增。

1.2 政策规定

销售无产权车位按销售不动产缴纳增值税规定：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件一规定，“转让建筑物有限产权或永久使用权转让以及在转让建筑物或构建物时一并转让其所占土地使用权的，按销售不动产缴纳增值税”

捐赠界定：《关于加强企业对外捐赠财务管理的通知》（财企[2003]95号）第一条规定：“对外捐赠是指企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人用于与生产经营活动没有直接关系的公益事业的行为。”

增值税视同销售规定：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1的《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

折扣销售增值税开票规定：根据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函[2010]56号）规定：“《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》(国税发[1993]154号)第二条第（二）项规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税”。    纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。”

购买车位契税计税依据规定：《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号 ）第二条第六款规定：“(六)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。”

捆绑销售税务规定：财税[2016]36号附件二第一条第十六款第1点规定：“（十六）其他规定。1.试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”    

1.3 各地执行口径

河北省：《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》第十二条规定：“十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题?

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。”

广东省：《广东国税解答房地产开发企业营改增实务中的23个问题》日期：2016-06-01 来源：广东省国家税务局 作者：货物和劳务税处。第八条规定：“八、其他 1.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？

答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

福建省：咨询对象：福建省税务局

问题内容：我司是房开企业，现实行买房送地下人防车位销售行为，即住宅一套80万，送免费的地下人防车位一个。请问这种情形下，我司要怎么开住宅和地下人防车位的发票？住宅和地下人防车位的应税收入如何计算？

答复机构：福建省税务局   答复时间：2020-09-23

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好，房地产公司销售房屋同时赠送地下人防车位，不属于无偿提供服务，不需要视同销售服务单独计提销项税额。您应按照收取的实际价款和价外费用，自行分配不动产及车位的销售额，并据实开具发票。

二、土地增值税

2.1 税务处理

对于买房送车位，一般结合网签方式与开票情况分别确认商品房以及车位的销售收入，然后按照各省市对于车位的具体规定处理（具体可以公众号以前发表的文章“土地增值税清算中，地下车位是否参与土增清算”）。这一过程在土地增值税收入确认环节可能存在的风险就是收入过低而被纳税调增。

譬如，根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第二十四条规定：“审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。”

2.2 各地执行口径    

广东：《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第二十四条规定：“审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。

税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认是否将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。”

安徽：根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改《关于若干税收政策问题的公告》的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号）第四条规定：“四、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库（车位）相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。”

三、企业所得税

3.1 税务处理   

根据规定，在企业所得税上，买一赠一方式销售商品的，按照各商品的公允价值的比例分摊确认各项商品的销售收入。对于房地产开发企业买房增车位的情形，将销售总价款按照公允价值在商品房以及车位之间分摊确认企业所得税的收入并结转对应的成本。

3.2 政策规定   

价格分摊的规定：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号） 第三条规定：“　三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”

目前随着房地产行业的持续低迷，房地产开发商在销售策略上采用了多种改进方法，其中，买房送车位是较为常见的销售策略。买房送车位在税务上，主要涉及增值税、土地增值税以及企业所得税，本文具体探讨如下：

一、增值税

1.1 税务处理

1.1.1 税务处理   

在“买房送车位”这一过程中，我们首先要明白赠送车位的行为是否属于开发商对业主的无偿赠送？在税务界定上，无偿赠送需要视同销售缴纳税金。与捆绑销售等行为在税务处理上存在较大的差异。根据规定，无偿赠送是指企业自愿、无偿的将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人的行为。强调的是无偿性，买房送车位的前提是购买商品房，显然并非无偿。具体分析如下：

根据财税[2016]36号附件二第一条第十六款第1点规定：“（十六）其他规定。1.试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”由此，买房送车位我们可以参考这一条款，无需对“附带赠送”的货物或服务另行按公允价视同销售计征增值税。而是将全部价款在不同商品之间进行分配分别核算计算缴纳增值税。

另外，根据河北省营改增问答解答第十二条规定：“十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题? 《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。” 房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。”

另外，根据规定，销售车位（包括无产权车位）按照“销售不动产”缴纳增值税，增值税税率为9%，与销售商品房的增值税税率一致，因此，销售商品房以及销售车位不存在增值税的税率差，无论是直接按照捆绑总价格计算缴纳增值税还是将总价格分摊到房产以及车位后分别缴纳增值税，都不会影响增值税销项税额。

1.1.2 合同签订&发票开具   

买房送车位另一个关注的问题就是合同签订以及发票开具，对于有产权车位，由于后续要办理网签，需要提供销售发票等资料，一般会分别签订商品房销售合同以及车位销售合同并分别开具销售不动产的发票。

而对买房赠送的无产权车位，由于无产权车位不需要办理产权证明，在实务案例中，合同签订&发票开具可能存在以下几种情形：我们以案例形式来说明，譬如商品房以及车位的打包总价款100万，其中，若按照公允价值分摊，则商品房价格为95万，车位价格为5万。    

第一种：签订100万的商品房买卖合同，并签订补充协议约定购买上述商品房赠送车位1个。开具一张发票分别注明销售商品房100万，销售车位5万，车位折扣5万（按照折扣销售方式开票）。

第二种：分别签订95万的商品房买卖合同以及5万的车位使用权租赁合同。此时，按照销售不动产开具95万元的商品房销售发票（发票明细：销售不动产）以及5万的车位使用权租赁合同（发票明细：销售不动产）。

上述的第二种分别签订合同并开具发票的方式是我们比较建议，不管是合同、还是发票等都比较符合规范，但是如果没有合适的商业理由，商品房和车位销售价格明显偏低不符合市场价格的话，有可能被税务认定价格偏低而进行纳税调增。

1.2 政策规定

销售无产权车位按销售不动产缴纳增值税规定：根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件一规定，“转让建筑物有限产权或永久使用权转让以及在转让建筑物或构建物时一并转让其所占土地使用权的，按销售不动产缴纳增值税”

捐赠界定：《关于加强企业对外捐赠财务管理的通知》（财企[2003]95号）第一条规定：“对外捐赠是指企业自愿无偿将其有权处分的合法财产赠送给合法的受赠人用于与生产经营活动没有直接关系的公益事业的行为。”

增值税视同销售规定：根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1的《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条规定：“下列情形视同销售服务、无形资产或不动产：（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。”

折扣销售增值税开票规定：根据《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函[2010]56号）规定：“《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》(国税发[1993]154号)第二条第（二）项规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税”。    纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。”

购买车位契税计税依据规定：《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》（财政部 税务总局公告2021年第23号 ）第二条第六款规定：“(六)房屋附属设施(包括停车位、机动车库、非机动车库、顶层阁楼、储藏室及其他房屋附属设施)与房屋为同一不动产单元的，计税依据为承受方应交付的总价款，并适用与房屋相同的税率;房屋附属设施与房屋为不同不动产单元的，计税依据为转移合同确定的成交价格，并按当地确定的适用税率计税。”

捆绑销售税务规定：财税[2016]36号附件二第一条第十六款第1点规定：“（十六）其他规定。1.试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税。”    

1.3 各地执行口径

河北省：《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》第十二条规定：“十二、关于房地产开发企业销售精装修房所含装饰、设备是否视同销售问题?

《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条第二款规定，视同销售不动产的范围是：“单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。”

房地产开发企业销售精装修房，已在《商品房买卖合同》中注明的装修费用（含装饰、设备等费用），已经包含在房价中，因此不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售。房地产企业“买房赠家电”等营销方式的纳税比照本原则处理。

例如：房地产公司销售精装修房一套，其中精装修部分含电器、家具的购进价格为10万元，销售价格200万元，并按照200万元全额开具增值税发票，按照11%税率申报销项税额。此时，无需对10万元电器部分单独按照销售货物征收增值税。”

广东省：《广东国税解答房地产开发企业营改增实务中的23个问题》日期：2016-06-01 来源：广东省国家税务局 作者：货物和劳务税处。第八条规定：“八、其他 1.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是“兼营”还是“混合销售”？

答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。

福建省：咨询对象：福建省税务局

问题内容：我司是房开企业，现实行买房送地下人防车位销售行为，即住宅一套80万，送免费的地下人防车位一个。请问这种情形下，我司要怎么开住宅和地下人防车位的发票？住宅和地下人防车位的应税收入如何计算？

答复机构：福建省税务局   答复时间：2020-09-23

国家税务总局福建省12366纳税服务中心答复：您好，房地产公司销售房屋同时赠送地下人防车位，不属于无偿提供服务，不需要视同销售服务单独计提销项税额。您应按照收取的实际价款和价外费用，自行分配不动产及车位的销售额，并据实开具发票。

二、土地增值税

2.1 税务处理

对于买房送车位，一般结合网签方式与开票情况分别确认商品房以及车位的销售收入，然后按照各省市对于车位的具体规定处理（具体可以公众号以前发表的文章“土地增值税清算中，地下车位是否参与土增清算”）。这一过程在土地增值税收入确认环节可能存在的风险就是收入过低而被纳税调增。

譬如，根据《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第二十四条规定：“审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。”

2.2 各地执行口径    

广东：《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第二十四条规定：“审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。

税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认是否将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。”

安徽：根据《国家税务总局安徽省税务局关于修改《关于若干税收政策问题的公告》的公告》（国家税务总局安徽省税务局公告2019年第3号）第四条规定：“四、纳税人在销售房地产的同时向买受方附赠地下车库（车位），凡在售房合同中明确且直接在发票上注明附赠的，该地下车库（车位）相关的成本、费用等在计征土地增值税时允许按规定计算扣除。”

三、企业所得税

3.1 税务处理   

根据规定，在企业所得税上，买一赠一方式销售商品的，按照各商品的公允价值的比例分摊确认各项商品的销售收入。对于房地产开发企业买房增车位的情形，将销售总价款按照公允价值在商品房以及车位之间分摊确认企业所得税的收入并结转对应的成本。

3.2 政策规定   

价格分摊的规定：《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号） 第三条规定：“　三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。”

文章来源：巴桂咨询