实务案例20231116

实务案例:土地增值税清算中预提费用未实际支付的税务风险案例解析

2025-07-03分类:土地增值税清算
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摘要: 税务机关在进行土地增值税清算审核时,发现某房地产企业预提未付工程款、设计费等虚增成本的问题,经核实后调整成本。本案例将解析该类税务风险成因,并提出合规管理建议,为行业提供实操指引。

关键词:预提费用未支付、成本真实性不足、凭证链缺失


案例概要:

甲房地产企业于2019年在H市开发房地产项目,2023年12月竣工,2024年6月销售率达98%。税务机关在2024年10月清算审核中发现以下问题:

1.预提工程尾款虚列成本:甲企业申报土建工程成本时,预提未支付的工程尾款1800万元,但截至清算日仍未实际支付,且未提供施工方确认的结算书或催款函。

2.设计费预提无依据:项目申报设计费成本中,包含预提的二期设计费500万元,但二期工程尚未启动,无设计合同或服务成果支撑。

3.绿化养护费超期挂账:甲企业将2025年拟发生的绿化养护费300万元提前计入开发成本,但无对应服务合同或付款计划。


案例解析:

1.工程尾款预提无效:

风险预警:通过支付异常监测模型自动检测,触发预提工程尾款1800万元支付异常预警(2024年10月清算时已超合同约定支付期)

审核分析:预提费用需以实际发生为前提,且需在清算截止日前完成支付或取得债权人确认。甲企业虽在账面上预提工程尾款,但既未支付,也未提供施工方认可的结算证明,税务机关认定该部分成本未实际发生,全额剔除1800万元。

实务中,若企业能提供施工方盖章的结算单或书面催款通知,可佐证债务真实性,但本案中甲企业未能提供任何证据。 

2.未启动项目的设计费不可扣:

风险预警:通过“合同-付款-发票”三流合一校验模型,验证业务真实性,自动识别未实际发生的预提费用,并进行异常预警

审核分析:二期设计费虽在账务上预提,但项目未实际开展,设计服务未发生,相关费用属于虚构成本。税务机关要求甲企业提供设计合同、成果交付记录等材料,因其无法提供,500万元设计费被剔除。

3.未来费用提前列支违规:

风险预警:通过跨期费用识别引擎,自动识别合同中的服务期限条款,发现2025年绿化养护费300万元的服务期晚于清算时点,并进行异常预警

审核分析:土地增值税清算以项目竣工为节点,未来发生的费用(如2025年绿化养护费)不得提前计入成本。甲企业将尚未发生的养护费300万元挂账,违反“实际发生”原则,税务机关直接调减该部分成本。


归纳总结:

本案例揭示预提费用处理的三大风险点:

1.未支付费用不可扣:预提成本需以实际支付或债务确认为前提,挂账无凭证视为虚增。

2.无实质服务的预提无效:未实际履行的服务(如未启动项目的设计费)不得计入成本。

3.未来费用禁止提前列支:清算后发生的费用需严格区分,避免跨期扣除。


合规建议:

1.严格预提费用审核:仅对已签订合同、服务已部分履行且债权方确认的债务进行预提,留存结算书、付款计划等证明。

2.区分项目阶段列支成本:未开工项目的费用不得提前预提,按工程进度匹配成本归集。

3.建立费用追踪机制:对预提款项设置支付倒计时,定期清理超期未付挂账,避免清算时被调整。


相关法律法规:

《土地增值税暂行条例实施细则》第七条:

《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第二十一条:

《企业会计准则——基本准则》第十二条:


应用数字化工具进行风险筛查与合规应对

1.智能合规校验引擎

内嵌《土地增值税清算规则库》,在财务凭证生成环节实时校验"三证六条件"(合同、支付、发票;权责发生、服务发生、凭证完整等),对合同签署、工程进度、付款流水、发票开具的全链路穿透式管理

案例应用:1.通过系统自动匹配二期设计费预提时,触发"无有效合同"预警;2.预提绿化养护费时,系统自动识别服务期间超出项目周期并预警

2.风险模拟预警

构建税务健康度诊断模型体系,模拟税务机关审核逻辑,提前识别潜在风险点

案例应用:标记“未实际发生”的预提费用等关键指标

3.动态合规知识库

搭建AI驱动的合规知识库,集成政策法规、业务口径及典型案例等内容,以ai问题答疑、典型案例风险提示、同类案例对标等形式为企业财税人员提供助力

案例应用:总局关于"跨期费用扣除"新规发布后,系统自动更新校验规则并修改预警口径


应用价值

在本案例中:通过应用《土地增值税清算辅助系统》将风险拦截前置化,精准破解虚列工程尾款(1800万元)、无凭证设计费(500万元)及跨期绿化费(300万元)三大风险,降低税务沟通成本及税收违法成本,提升财税管理精益化水平。

实现土地增值税从数据整合、政策匹配、风险防控、税负优化到合规报告的全流程数字化管理。


数字化工具应用

《土地增值税清算辅助系统》:进行项目数据采集存档,绘制可视化的项目全周期画像,可以快速全面掌握项目概况及疑点方向;通过风险指标与数据模型,智能识别分析潜在风险并指引应对方向,为风险防控与合规优化赋能,提高工作效率的同时,降低征纳双方的合规成本,维护征纳平衡与税法尊严,优化征纳关系。

《智税AI》:配备了专属财税知识库,可以进行实时问题答疑,获取疑难问题解决思路与方法,给出方案级答案;同时还与《土地增值税清算辅助系统》结合,根据项目真实数据进行AI深度分析,快速生成项目土地增值税清算评估报告,前置风险防控,为税务规划提供合规建议。”

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