土地增值税清算收入“价格偏低”实务中如何把握？

一、税法领域如何判定价格偏低？

1、总局规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规：纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

2、地方局规定

实务中总局没有给具体量化标准？各地税务机关有不同规定，必须同时符合三个条件：（1）没有合理理由，（2）参照依据：通常参照纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格；（3）具体比例标准三类：10%、30%，无具体规定。比如：10%标准，河南豫地税函[2010]202号、苏地税规[2012]1号；比如：30%标准，琼地税函[2015]917号目前已废。

二、司法领域价格偏低的判定？

法[2021]94号最高人民法院关于印发《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的通知：
9.对于民法典第五百三十九条规定的明显不合理的低价或者高价，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以认定。
转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。当事人对于其所主张的交易时交易地的指导价或者市场交易价承担举证责任。

三、合理理由如何把握？

通常符合以下情形之一的房地产转让价格，即使明显偏低，可视为有正当理由：

1、人民法院判定或裁定的转让价格；

2、以公开拍卖方式转让房地产的价格；

3、政府有关部门确定的转让价格；

4、经主管税务机关认定的其他合理情形（此条相对有主观性，纳税人应做好相关资料，做好与主管税务机关沟通，如提前意

购买价格与实际签约价格差距，地产公司房价定价因素）。

四、价格偏低非合理理由有哪些？

1、特殊低价安排：关系维护、利益输送、降低价格；

2、恶意利用司法拍卖：低价销售锁定人员；

3、债务抵偿型：故意低价抵债，损害债权人利益；

4、关联交易型：关联方之间操作低价交易，转移利润或少交税。

5、不具有合理商业目的一切低价销售安排、达到少交税的目的。

五、如判定偏低如何确认计税收入？

符合税法判定为价格偏低需要纳税调整清算收入的，分为两类来调整确认计税收入：

第一类通常情形：以税务机关可委托房地产评估机构对其评估。纳税人申报的房地产转让价格低于房地产评估机构评定的交易价，又无正当理由的，应按照房地产评估机构评定的价格确认转让收入。比如：江苏详见苏地税规[2012]1号

第二类特殊情形：如当月无销售价格的应按照上月同类房地产平均销售价格计算;无销售价格的，主管税务机关可参照市场指导价、社会中介机构评估价格、缴纳契税的价格和实际交易价格，按孰高原则确定计税价格。比如：河南详见豫地税函[2010]202号。

土地增值税是个系统业务，某个点没有考虑到位，有可能造成高额增值，适应高一档增值率，做好每项分析，做到心中有数，测算有余量，沟通有空间。

文章来源：人生税友