各市县财政局、地税局：

现将《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)，以下简称《通知》)转发给你们，并提出以下补充意见，请一并遵照执行。

一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免问题

纳税人既建造普通住宅，又建造商品房的，包括商住楼、综合楼等单栋房产中既有普通住宅，又有其他商品房的，应分别核算土地增值额计算土地增值税，纳税人取得的普通标准住宅部分土地增值额未超过该部分扣除项目金额百分之二十的，免征土地增值税。

“普通标准住宅”的认定，根据《海南省地方税务局 海南省财政厅 海南省建设厅转发国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》 (琼地税发〔2005〕77号)第三条的规定执行。

二、关于转让旧房的扣除项目确定问题

(一)纳税人转让旧房及建筑物，既不能取得评估价格，又不能提供购房发票的，各市县地方税务局可根据《中华人民共和国征收管理法》第35条规定，实行核定征收土地增值税。其旧房的购进价，由各市县地方税务局在销售收入的60%至80%的幅度内确定，并报省地税局备案，各市县地方税务局应根据旧房的购买时间，坐落地段等的不同，核定不同类型的旧房的购进价。

三、[条款废止]关于转让土地使用权的扣除项目的确定问题

纳税人受让土地使用权，未进行任何开发再转让的，其在受让土地使用权时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

四、[条款废止]关于清算问题

土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位进行清算，纳税人以规划建设主管部门批准的报建项目为成本核算对象的，以报该建项目为单位进行清算;纳税人以房地产的栋号为成本核算对象的，以单栋的房地产为单位进行清算。

对已竣工验收的房地产项目，凡转让房地产的建筑面积占整个项目可销售建筑面积85%以上的，主管税务机关可要求纳税人根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第一、二、三、五、六款的规定，根据房地产的销售收入与扣除项目金额配比的原则，对已转让的房地产进行土地增值税的清算。

纳税人清算后转让剩余的房地产，其扣除项目金额，根据所转让剩余房地产的面积和已清算部分房地产的平均扣除项目金额(每平方米的平均扣除项目金额)确定，即：

扣除项目金额=所转让剩余房地产的面积×已清算部分房地产的平均扣除项目金额(每平方米的平均扣除项目金额)。

五、关于土地增值税的纳税义务发生时间问题

纳税人转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，应在收讫转让收入款项或取得索取转让收入款项凭据后的次月的10日内申报缴纳或预缴土地增值税。

海南省财政厅 海南省地方税务局

2006年8月21日

注：

依据海南省地方税务局公告2016年第7号 海南省地方税务局关于公布废止和修订税收规范性文件目录的公告，自2016年10月25日起，本法规废止第四条第三款、第四款。