各县（区）地方税务局、市局机关各科室及直属单位：

根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和省局《转发国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（粤地税发〔2007〕24号）、市局《关于印发<惠州市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（惠地税发〔2007〕130号）的规定，结合我市实际情况，就进一步加强土地增值税征收管理提出如下意见，请遵照执行：

一、调整土地增值税预征率

惠城区、大亚湾区、惠阳区土地增值税预征率：普通住宅为1%，土地、商铺、别墅为3%，其他项目为2％；

博罗县、惠东县、龙门县土地增值税预征率：普通住宅为1%，土地、商铺、别墅为2.5%，其他项目为1.5％；

政府立项的经济适用房暂不预征。

预征土地增值税的计算方法为：

预征土地增值税 = 房地产销售收入额×预征率

二、加强土地增值税申报审核，依率征收

各县（区）局落实《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等上级有关土地增值税政策，贯彻《惠州市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法》，做好土地增值税计征辅导，对房地产开发企业实行先预征、后清算（或事后核定）的管理方式，促进纳税人建账建制，规范行业管理。除此之外，主管税务机关还要加强对其他转让土地使用权及房产等行为的土地增值税管理，对其收入和扣除项目进行审核，依法做好征收。各县（区）局要加强对土地增值税征管工作的监管，按照《转发国家税务局总局关于房地产企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（惠地税发〔2007〕48号）的要求建立房地产开发企业土地增值税台账,并按季报送市局备案，市局在执法检查中将重点检查该项工作。

三、规范土地增值税核定管理

(一)核定的情形和对象

对房地产开发企业有下列(一)至（五）情形之一的，对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的其他单位和个人有下列(六) 、(七)情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地房地产开发企业（或项目）的土地增值税税负情况核定征收土地增值税： (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；（四）符合土地增值税项目清算条件，未按照规定的期限办理项目清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；(六)隐瞒、虚报房地产成交价格的；(七)提供扣除项目金额不实的。

(二)加强土地增值税核定工作的组织领导，实施分级管理

为规范土地增值税核定征收管理，对上述七种情形，市、县（区）局核定土地增值税时进行分级管理，分别成立土地增值税纳税评估工作组。市局土地增值税评估工作组由市局主管副局长任组长，成员由市局税政科、征管科、法规科和稽查局等部门相关人员组成（具体名单见附件一）。评估工作组负责对土地增值税征收管理的指导、审核，核定土地增值税时参照与其开发规模、收入水平和增值率相近的项目的土地增值税税负情况确定(不低于预征率税负),各县（区）局应参照市局成立土地增值税评估工作组,并建立土地增值税核定台账,按季报送市局备案。土地增值税核定分级管理如下：1、核定房地产开发企业土地增值税的，须报市局核准；2、直接转让土地项目在3万平方米以上（含3万平方米）的，须报市局核准，转让土地项目在3万平方米以下的，由各县（区）局核准并按季报市局备案；3、二手房转让的土地增值税核定征收率调整为：普通住房为1.5%；商铺、别墅为3.5%；其他项目为2.5％。

(三)核定工作流程

土地增值税核定由税务机关根据纳税人实际情形（第二项七种情形）进行核定,按规定填报《土地增值税核定征收审批表》(见附件二)，主管税务机关或稽查部门提出初评意见后上报县（区）局和市局土地增值税纳税评估部门审批(流程见附件三), 土地增值税纳税评估部门审批确定后发出《土地增值税核定征收通知书》(见附件四)。

(四)核定征收计税公式

应征土地增值税 = 核定的房地产销售收入额×核定征收率

本通知自2007年10月1日起执行，各县（区）局在执行中遇到问题应及时向市局反映。《关于印发<惠州市地方税务局房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》(惠地税发[2007] 130号)中“土地增值税报市局监控的企业及建筑面积在十万平方米（含十万平方米）以上的房地产开发项目在清算管理中须报市局进行纳税评估和核定”的规定和《关于印发<惠州市土地增值税预征率和核定管理办法>的通知》(惠地税发[2005]136号)同时停止执行。