江西省地方税务局关于加强土地增值税征管有关问题的公告

江西省地方税务局公告2010年第3号

        一、对凡符合土地增值税清算条件的房地产企业，各地要组织人员，集中时间进行清算。各地清算时扣除项目中开发成本的计算，可按下列办法处理：

    　1.对房地产企业建造的房产，其土建造价按企业的招标价与事先、事中、事后管理相结合的办法确定。即：企业建造的房产，凡是通过招投标价进行建造的，其土建造价以招投标价为准；企业确定下来的招投标价格，在一月之内书面报告当地主管地税机关备案，地税人员应在15日之内核实招投标价的真实性；对中途由于市场变化或项目增减因素造成招投标价有波动的，波动价凡与实际发生价超过招投标价的10%以上情况，企业应在一星期之内将波动情况书面报当地主管地税机关备案，地税人员应在10日之内核实波动情况的真实性；当企业达到土地增值税清算条件时，有关企业发生土建造价以中途波动并经当地地税机关核实的价格，在清算时准予扣除。

    　2.对不搞招投标自行建造的房地产企业建造的房产，扣除项目中开发成本包含的道路、绿化费用，能查实的，以查实为准；不能查实的，按房地产企业的销售额提取一定比例作为道路、绿化费用。即：开发项目在5亿元以内(含5亿元)的楼盘，按销售总收入不高于3%；开发项目在10亿元以内(含10亿元)的楼盘，按销售总收入不高于5%；开发项目在10亿元以上的楼盘，按销售总收入不高于7%，作为开发成本的一部分费用。别墅、渡假村按上述确定的比例往上浮两个百分点。

    　二、进一步强化对房地产企业的查账征收。土地增值税清算的前提是要查清企业的账目,弄清企业往来资金的来龙去脉,重点是明确扣除项目的真实性,从而提高土地增值税清算水平。对能采取查账征收进行清算的,一律要采取查账清算。少数企业确实无法清算的,采取核定征收，其核定征收率,按国家税务总局规定不低于5%。我省确定,核定征收率按3%-7%的比例,由各设区市地方税务局分住宅、非住宅确定，报省局备案。对采取核定征收的房地产企业，由企业写出报告报县级地税机关批准后执行。

        三、对保障性住房的土地增值税征管问题。为确保国家保障性住房优惠政策贯彻落实到位，对建造国家保障性住房的房地产企业，凭当地县以上人民政府批准的有关保障性住房文件，确定建造的建筑面积，且按规定出售给应享受保障住房家庭的这部分建筑房屋，在预征环节不预征土地增值税，待整个保障性住房销售面积达到整个面积的85%时进行清算；清算后，若增值额未达到20%的，免征土地增值税。

     　四、本公告从2010年10月1日起执行。省局2008年6月3日下发的《关于土地增值税清算若干问题的通知》(赣地税发〔2008〕76号)中的第三条和2008年7月15日下发的《关于明确非普通住宅及别墅、渡假村核定征收率的通知》(赣地税发〔2008〕102号)同时废止。

        　　二〇一〇年十月二十日