重庆市财政局  重庆市地方税务局关于加强房地产开发成本核定管理的通知 

(渝财税[2015]92号)

一、核定内容

房地产项目土地增值税清算中，对于“房地产开发成本”项目相关凭证或资料不符合清算要求，属于本通知规定情形的，主管税务机关可按照定额标准，对“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用”（简称四项费用）实行土地增值税计税核定（简称房地产开发成本核定）。

二、核定情形

房地产项目土地增值税清算中凡具有以下情形之一的，可实行房地产开发成本核定：

（一）发生大额建筑安装工程费用支出，但因履行司法程序等客观原因未提供发票等合法凭证的；

（二）依照企业申报数据计算的四项费用单位面积额，明显高于统一的定额标准，且企业无法说明正当理由，并提供合法、有效证明材料的。

三、定额标准

房地产开发成本定额标准由市地税局会同建委造价部门，依据工程造价定额、房产建设年度、建筑形态等统一制定，都市功能核心区和都市功能拓展区按《房地产开发成本单位面积定额表》执行。其他区县依照都市功能核心区和都市功能拓展区标准下浮执行，其中，城市发展新区下浮比例为10%；渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区下浮比例为15%。

四、核定程序

房地产开发成本计税核定由税务机关在房地产项目土地增值税清算审核环节作出，按照以下程序办理：

（一）房地产清算审核实施部门提出计税核定的处理意见，制作《房地产开发成本土地增值税计税核定表》；

（二）区县地税局集体研究作出核定决定；

（三）税务机关向纳税人送达《税务事项通知书》，告知房地产开发成本计税核定的相关情况。

五、计算方法

房地产开发成本核定以成本定额标准为依据，计算清算单位中各形态房产（高层、多层、别墅）的开发成本计税额，相加汇总后计算各类房产（普通住房、非普通住房、非住房）的开发成本计税额。

（一）分房产形态计算

某类形态房产成本计税额=该类形态房产成本定额×该类形态房产建筑总面积

（二）计税额汇总

清算单位开发成本计税总额=∑各建筑形态房产成本计税额

（三）分房产类型计算

某类房产成本计税额=清算单位开发成本计税总额×某类房产建筑面积占比

六、有关要求

（一）房地产开发成本核定有助于严格开发成本管理、化解成本认定争议、推进清算审核实施，同时，也能有效震慑房地产项目虚增成本的行为，各单位应高度重视，确保房地产开发成本核定积极效应的充分发挥。

（二）房地产开发成本核定应严格核定条件，避免成本核定过度运用。各单位应加强内控管理，规范核定程序，严防程序风险，对于核定争议大的房地产项目，应充分调查、认真核实、完善依据，逐步化解征纳矛盾，确保平稳实施。

（三）房地产开发成本核定工作开展中存在的问题，请及时向市地税局反映。