买房赠家电、人防车位、无产权储藏室｜发票怎么开具？

房企销售商品房，经常配套“赠送”福利：赠送家电、赠送无产权人防车位使用权、赠送无产权储藏室使用权。

很多合同、宣传上写的是“赠送”，但税法上不等于无偿赠送。三类赠品属性完全不一样：家电属于货物（13%）；人防车位、无产权储藏室没有独立产权证，房企交付的是长期使用权，不属于不动产所有权转让。

实务最大坑：只在合同、发票备注栏写“赠送XX”，票面金额栏不做任何体现，极易被认定为无偿，触发视同销售。本文分三类赠品，结合案例，讲清定性、增值税、开票方案、所得税及土增风险。

一、前置政策索引

财政部税务总局公告2026年第25号第十条：纳税人发生应税交易，将价款和折扣额在同一张发票的“金额”栏上分别注明的，以折扣后的不含税价款为销售额；未在同一张发票的“金额”栏上分别注明的，不得扣减折扣额。

财政部税务总局公告2026年第9号附表二：转让建筑物有限产权或者永久使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

企业所得税依据：国税函〔2008〕875号：买一赠一组合销售不属于捐赠，总收入按公允价值比例分摊确认各项销售收入。

土地增值税地方口径：国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局公告2025年第2号第十条：纳税人转让由人防设施改建的车位、车库、储藏室等使用权或自用的，清算时不确认收入，不扣除相应的成本、费用，不分摊取得土地使用权所支付的金额。

二、基础案例

房企（一般计税，增值税9%）销售一套住宅，合同总收款价税合计109万元（不含税房款100万）。促销方案：买房即送三件标的：品牌家电：公允不含税价10万元，税率13%；人防车位：无产权证，仅转让永久使用权，公允不含税价8万元；无产权储藏室：仅使用权，公允不含税价5万元。

四项标的公允不含税合计：100+10+8+5=123万元。

客户实际支付总额不变，仍是价税合计109万。

核心定性假定：全部赠品，均以购房为前置条件，不买房不能单独取得，不属于税法意义上的无偿赠送，属于捆绑式商业折扣。

1、方案一：全部标的合并开具在同一张增值税发票，分行列明标的+对应同税率折扣行（推荐）

票面分行设置：

第一行项目名称“住宅”，9%，不含税金额1000000

第二行项目名称“家电”，9%，不含税金额100000

第三行项目名称“人防车位永久使用权”，9%，不含税金额80000

第四行项目名称“无产权储藏室永久使用权”，9%，不含税金额50000

第五行项目名称“折扣1（家电）”，9%，不含税金额-100000

第六行项目名称“折扣2（人防车位使用权）”，9%，不含税金额-80000

第七行项目名称“折扣3（储藏室使用权）”，9%，不含税金额-50000

发票最终价税合计：1090000元，与客户实际收款一致。

1. 增值税层面

符合财政部税务总局公告2026年第25号第十条商业折扣的形式要件：价款和对应的折扣在同一张发票金额栏分别标注。

结合财政部税务总局公告2026年第9号附表二，人防车位、无产权储藏室的永久使用权转让，增值税上定性为销售不动产，适用9%税率。

票面可直接证明整套交易是多标的打包后的商业折扣，不属于无偿赠送，不触发增值税视同销售。各标的按对应税率单独列示，折扣同税率对冲，销售额扣减合规。

2. 企业所得税层面

可以按照国税函〔2008〕875号规则，以总收款按公允价值比例分摊住宅、家电、车位使用权、储藏室使用权的收入，税会逻辑自洽。

3. 土地增值税层面（核心风险，结合自治区2025年2号公告）

① 人防车位使用权：适用自治区2025年2号公告第十条，土增清算不确认收入，不扣除对应成本、不分摊土地成本；

② 无产权储藏室永久使用权：增值税上按销售不动产计税，但土地增值税法规中，并没有一揽子交易按公允价值拆分收入的明确规定，因此土地增值税清算环节会全部计入土增收入；

③ 家电属于动产，本身不属于土增征税范围。但业务本质依附于购房行为，客户付款的核心目的是取得住宅。清算环节存在较大概率被认定：全部收取的款项均属于转让住宅不动产对应的经济利益，全额计入住宅的土地增值税应税收入；家电对应的分摊对价很难被清算组认可剔除。

综上，重要提示：按照以上情况开具发票，土地增值税清算环节存在较大概率按照票面金额被认定住房销售收入。该风险属于业务模式自带的举证短板，即便资料完备，抗辩力度偏弱，无法完全消除。

方案一小结：

优势：增值税票面证据闭环，商业折扣形式合规，契合25号公告、9号公告要求，不容易被认定无偿赠送；所得税分摊逻辑顺畅。

风险：一是人防车位使用权直接适用本地公告，土增不确认收入、成本不得扣除；二是家电对价存在被一并并入住宅土增收入的举证风险，企业需要留存全套公允佐证资料，承担清算阶段举证压力。

2、方案二：拆分两张发票，住宅及折扣开第一张；家电、车位、储藏室全额正数单独开第二张，第二张发票不设置折扣行

第一张发票：住宅+住宅相关折扣；

第二张发票：家电、人防车位使用权、无产权储藏室使用权，全部正数金额，无折扣。

1. 增值税层面

①该方式不满足财政部税务总局公告2026年第25号第十条商业折扣的适用条件：折扣额只能在同一张发票内部抵减对应标的销售额，折扣不能跨发票生效。

②第二张发票票面没有折扣信息，票面单独传递的信息是房企单独向客户销售家电、车位、储藏室使用权，但资金流上客户没有支付第二笔款项。企业只能依靠外部合同、分摊表解释属于一揽子购房附赠。

③税务机关存在一种定性路径：第二张发票所载应税行为未取得对应独立价款，属于无偿转让货物、使用权，触发增值税视同销售争议。即便企业自行核算后整体税负数字和方案一一致，但是交易定性的证据链条割裂，发票开具形式与一揽子交易实质不匹配，存在发票不合规、被要求重开票的风险。

补充：虽然人防、储藏室永久使用权按9号公告属于不动产增值税征税范围，但开票拆分的形式缺陷不受该文件弥补。

2. 企业所得税层面

账面上依然可以按照国税函〔2008〕875号做公允分摊，所得税税额结果可以做到和方案一一致，但发票票面和账务处理脱节，稽查问询的举证压力显著增加。

3. 土地增值税层面

并不会因为发票拆分而消除原有争议。清算判断的核心是交易实质，不是发票份数：人防车位依旧执行自治区2025年2号公告第十条；家电对价依然存在被全部并入住宅土增收入的可能性。

方案二小结：存在重大缺陷，商业折扣的法定票证要件不满足，发票流和资金流匹配性存在硬伤，视同销售争议敞口明显，实务不推荐。

3、方案三：仅开具住宅发票，家电、车位、储藏室不开票，合同备注为购房赠送

1. 增值税层面

票面仅体现住宅销售，附赠标的没有在发票体现。税务机关可依据业务实质认定家电、使用权属于无偿赠送，直接核定公允价做增值税视同销售，房企需要额外计提视同销售销项税，税负上升。

即便人防、储藏室永久使用权在增值税上属于销售不动产，未开票且定性无偿赠送时，依然会触发视同销售风险。

2. 企业所得税层面

想要适用买一赠一分摊规则，仅靠合同备注力度不足，缺少发票层面交易标的佐证，容易被质疑为无偿捐赠。

3. 土地增值税层面

人防车位按自治区2025年2号公告第十条处理；全部收款直接体现为房款，住宅部分天然倾向全额计入不动产收入，几乎没有拆分家电对价的申辩空间。

方案三小结：存在缺陷，极易触发增值税视同销售，风险最高，不建议采用。

三、综合对比与决策者提示

增值税合规优先选择方案一：同一张发票多税目分行+同税率折扣行。它是三种方式里，唯一能够同时满足2026年25号公告商业折扣规则、2026年9号公告永久使用权增值税定性的方案。代价是按发票金额全额计入土地增值税收入，不能把动产收入拆分出来，这个代价是买一赠一方案天然形成的。

不要寄希望于拆分两张发票来规避土增风险：分票不能改变人防设施本地土增口径，也解决不了家电对价的收入认定争议，反而会新增增值税发票定性风险，得不偿失。

想要从根源消除土增对价拆分的争议，只有调整营销模式：取消附赠方案，直接做房款现金折扣；或者把家电做成独立交易，客户单独支付家电价款，合同、资金、发票全部独立，不再依附购房活动。

文章来源:务实新税